Законодательство



Скачать 84.87 Kb.
Дата10.05.2016
Размер84.87 Kb.
Тема:

Изменения на первичном рынке Черногории. Больше порядка - больше уверенности у покупателей

Докладчик: Барада Иван, старший менеджер SAGIO Residence

  1. Законодательство



  • Закон об территориальном планировании и строительстве объектов - Был принят 31.07.2008 г. с целью уменьшения бизнес барьеров – сокращение процедур получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию.

  • Проект LAMP (Land Administration and Management Project) был представлен в мае 2009 г. В кооперации с Мировым банком Черногория будет вводит новую систему которая относится на улучшение и совершенствование стандартов учета недвижимости и услуг через применение современных технологии.

  • В декабре 2009 г. Правительством Черногории была принята Программа территориального устройства за 2010 год.

  • В декабре 2009 г. был объявлен резюме Проекта о стратегии развития строительства до 2020 г.

Настоящее применение этого Закона началось в 2009 г. Принятие качественных плановых документов на государственном и локальном уровнях имеет большое значение для инвестиций. До принятия этого Закона так называемые административные риски были очень высоким. (подробнее в продолжении)

Общая сумма средств необходимая для реализации данного проекта составляет 22 491 000 евро. Правительство выделило 11 490 000 евро, а Мировой банк выделил 11 000 000 в качестве кредита. Введением данного проекта будет обеспечен бесперебойный поток информации, а относится прежде всего на: улучшение системы учета недвижимости через современные технологии, применение новых территориально-урбанистических планов на локальном уровне, а так же улучшение регуляционного и административного обеспечения для общей бизнес среды.

Напомню, что кроме прочих планов, эта программа содержит 15 Государственных студии локации.

Существует семь главных стратегических определений: 1. Интегрирование Черногории в ЕС и устойчивое развитие, 2. Правовое и институциональное обеспечение, как основа для развития строительства, 3. Техническая регуляция как основа системы качества в строительстве, 4. Континуитет капитальных инвестиций, 5. Укрепление конкурентоспособности строительной оперативы. 6. Формирование адекватной структуры рабочей силы в области строительства. 7. Развитие промышленности строительных материалов, основанной на принципах устойчивого развития.





  1. Характеристики первичного рынка прибережной зоны Черногории

- Новый закон об иностранцах соответствующий законам ЕС

- Нехватка качественных участков под застройку.

- Нехватка местной рабочей силы.

- Высокая конкуренция среди застройщиков на территориях массовой застройки.

- Кредитование меньше доступно, как инвесторов так и клиентов.

- Покупатели – иностранцы.

В Черногории все еще есть места где только предстоит развитие грандиозных проектов. Такие как например: Большой пляж в Улцине, Бульярица, Лучице, Яз… Но, интерес государства заключается в том чтобы найти стратегического партнера с мировым именем для реализации этих долгосрочных проектов, на условиях концессии или государственно-частного партнерства. Конечно, не все «золотые участки» будут урбанизированы в ближайшем будущем, а некоторые останутся и для следующего поколения.

- Здесь речь идет о качественных участков под застройку, которые, по правилу находятся на уникальных локациях, недалеко от пляжа, недалеко от города, с прекрасными видовыми характеристиками. В научно-исследовательской работе о «Рынке недвижимости Черногории» из 2008 г., др. Никола Фабис из ЦБЧ говорит что изменениям на рынке меньше всего будут подвержены именно объекты на уникальных локациях, из-за их нехватки. Стабильность и перспектива черногорского рынка заключаются в первую очередь привлекательности и ускоренному развитию туризма, и ограничению участков под застройку.

- Как и в Москве, в Черногории строят в основном приезжие из-за ближайшего зарубежья. Это в основном рабочие из Сербии, Боснии и Герцеговины и Македонии.

- Этот момент особенно ощутим в городах, где в основном идет массовая застройка жилых зданий с схожими потребительскими характеристиками.

Если раньше, из-за высокого спроса кредиты можно было возвращать с помощью продаж на стадии строительства, то сейчас, с учетом изменении на рынке, банки стали более осторожны. Из-за возросшего риска, ставки процентов пошли вверх, что, естественно, отражается на девелоперской активности участников рынка.

Спрос на недвижимость на побережье в основном от стороны иностранцев: Россиян, Англичан, Ирландцев, Скандинавов и стран ближнего зарубежья. Главная доля покупателей приходится на россиян, что с можно трактовать по разному. Если смотреть из позиции государства, то это не очень выгодно чтобы рынок недвижимости на побережье в основном зависел от одной страны. Это большой риск которым очень трудно управлять. В интересах Черногории чтобы как можно больше стран были заинтересованы за покупку недвижимости в Черногории.


  1. Стратегия развития рынка недвижимости на побережье

- В соответствии Территориальным планом Черногории

- В соответствии с Детальным урбанистическим планом локального самоуправления(DUP)

- В соответствии с Мастер планом развития туризма до 2020 г.

Детальный урбанистический план (DUP) – это документ определяющий в каком направлении будет развиваться определенная область. DUP является частью Территориального плана Черногории. Данный документ устанавливает обязательства девелопера в плане строительства объектов. Конкретно, определяются: назначение объекта, этажность, архитектура, внутренняя инфраструктура, класс объекта и т.д. К примеру, в Бечичах на первой линии нельзя строит жилые объекты, а только гостиницы уровня 5*****. В области города Котор нельзя строит объекты современной архитектуры, так как город находится под защитой ЮНЕСКО как памятник культурно-исторического наследия. В этой области, архитектура должна соответствовать местности где предусмотрено строительство объекта.

Туризм для Черногории стратегический самая важная отрасль экономики. Никому не секрет что туризм как ни одна другая отрасль влияет на развитие других отраслей. Это своего рода катализатор экономики. В первую очередь речь идет о строительстве. В этой сфере были приняты многие изменения.

До развала СФРЮ в Черногории развивали массовый туризм который в нынешних черногорских условиях невыгоден. По новому Мастер плану в Черногории будет развиваться элитный туризм. Если говорить открыто, Черногория еще не достигла такой уровень чтобы называться элитным направлением, но, тем не менее, массовый туризм ослабевает. Считаю что к моменту вступления Черногории в ЕС, можно будет говорить об осуществлении этого плана, который уже сейчас дает результатов.

Стоит добавить, что между туризмом и жилой недвижимостью на побережье тесная связь:

Покупатели недвижимости на побережье в основном иностранцы, которые в большинстве пользуются недвижимостью в туристических целях. Единственная разница между ними и туристами отдыхавшим в гостиницах – в том что они не платят за размещение.

Владельцы недвижимости на побережье во время своего отсутствия сдают жилье в аренду туристам, и тем самым являются участниками туристического рынка Черногории.


  1. Закон об территориальном планировании и строительстве объектов

- Был принят 31.07.2008 г. с целью уменьшения бизнес барьеров – сокращение процедур получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию.

- Закон соответствует законам ЕС

В целях устранения или снижения барьеров для бизнеса в области территориального планирования, одним из главных преимуществ этого Закона является упрощение и сокращение административных процедур для получения разрешений на строительство и эксплуатацию. Осуществляя одну административную процедуру, девелопер получает разрешение на строительство, а так же пройдя одну административную процедуру получает разрешение на эксплуатацию. До принятия нынешнего Закона об территориальном планировании и строительстве объектов, девелоперы были вынуждены проходить семь административных процедур, а теперь только две.



  1. Разрешение на строительство



  • Министерство территориального планирования и охраны окружающей среды в 2008 году. году выдало 243 разрешений на строительство, а в период с 01.01. 2009. до 01 11. 2009. было выдано 101 разрешений на строительство;

  • Предварительно рассчитанная стоимость работ по проектной документации для объектов, для которых разрешения были выданы в 2008 году составила 518 711 364 €, а также объектов, за первые 10 месяца 2009 года было 379 286 070 €



  1. Разрешение на эксплуатацию



  • Министерство территориального планирования и охраны окружающей среды, в 2008 году выдало 60 разрешений на эксплуатацию, а в период с 01.01.2009. до 01.11.2009. было выдано 56 разрешений на эксплуатацию. За тот же период было подано 82 запроса на технический осмотр.

  • Параллельный технический осмотр

В ходе строительства объектов, технический осмотр может осуществляться наряду со строительством объекта.

В этом случае, исполняющий обязанности технического осмотра определяется разрешением на строительство (Ст. 127 Закона).

  1. Развитие рынка недвижимости Черногория в будущем



  • Развитие многофункциональных комплексов высокого уровня с развитой инфраструктурой (дифференциация предложения)

  • Улучшение инфраструктуры на региональном и государственном уровнях и расширение туристического предложения

  • Развитие северного региона страны

-Под дифференциацией предложения подразумевается разработка детальных урбанистических планов для различных регионов. Черногория страна контрастов, и сами прибережные регионы различаются друг от друга. Так например в Бечичах и в Будве планируется развитие современных жилых и отельных комплексов которые будут соответствовать мировым курортным центрам, как по архитектуре, так и по прилагающейся инфраструктурой. Всего в трех километрах от Будвы – Св. Стефан и Милочер которые по уровню сервиса соответствуют высоким стандартам, но по архитектуре и окружению значительно отличаются от Бечичей и Будвы.

Переход от массового к элитному туризму длительный процесс, и именно этапное преобразование местностей массового характера в места высокого класса позволяет, без последствий по туризм развиваться и двигаться к конечной цели. В данный момент изменения больше всего чувствуются в Будванской Ривьере, и Которской бухте, а в меньшей степени в Барской и Улциньской Ривьер .



  • С начала хочется отметить что в кризисном 2009 г. был проведен новый водопровод для будванского региона, что сразу дало результатов. Можно считать что проблема водоснабжения для этого региона отклонена.

  • Итальянская компания А2А выкупила 15% акции Черногорской компании по электроснабжению (Электропривреда), что в значительной мере заполнило черногорский бюджет и улучшило сервис по электроснабжению.

  • В 2009 г. был расписан тендер для строительства авто-дороги Бар-Боляре длиной 165 км. Эта автодорога соединить юг с Черногории. Работы уже начались на первом участке Подгорица-Матешево. Общая стоимость работы составляет 1,88 млрд евро. Окончание работ ожидается к 2020 г.

  • Детальный территориальный план Адриатическо-Йонской автодороги (вдоль побережья)

  • Детальный территориальный план строительства гидроэлектростанции на реке Морача. Парадокс заключается в том что Черногория страна со самым высоким гидроэлектропотенциалом на душу населения в Европе но из-за отсутствии капитальных вложений в этой сфере, мы вынуждены закупать электроэнергию,

Sagio residence

Наш международный консорциум объединяет компании, специализирующиеся в разных сферах: девелопмент, проектирование, строительство и туризм. Деятельность этих компаний осуществляется с 1993 года в Москве и Черногории. За шестнадцать лет успешной работы консорциум зарекомендовал себя как надежный и ответственный партнер, реализовавший большое количество интересных проектов.

На данном этапе основным направлением нашей деятельности является девелопмент крупных проектов в Черногории, рынок недвижимости которой развивается высокими темпами. В проектах, представленных на нашем сайте, SAGIO Residence выступает как инвестор, застройщик и продавец в одном лице с целью обеспечить своих клиентов услугами наивысшего качества.

Проекты в Черногории

Ведущий проект в Черногории – жилой комплекс проект Belvedere Residence. В планах компании строительство еще двух жилых комплексов высокого класса в Бечичах рядом с комплексом Belvedere Residence. Также предстоит строительство комплекса класса люкс в Коротской бухте. , на первой линии от моря.

Проекты в России



Жилой комплекс Коперник на Большой Якиманке, жилой комплекс «Петров Дом» в Дмитровском переулке, жилой комплекс «Необыденный дом», в Обыденском переулке, жилой дом в Чистом переулке, клубный дом во 2-м Обыденском переулке, административное здание аэропорта «Домодедово», жилой комплекс «Квартал» на Ленинском проспекте д. 116 и д.128, отель «Онего-палас», в г. Петрозаводск.


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница