Законодательство в сфере недвижимости 9 Налоги 9 Расходы на содержание недвижимости 10



Скачать 319.65 Kb.
Дата09.05.2016
Размер319.65 Kb.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ (ВАЛЕНСИЯ):

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ


(при подготовке документа использованы материалы сайтов компаний «Компраркаса», «Пассовэр» и информация, предоставленная компанией «Неванова Промосьонес»)
 

Поездка в Испанию 1

Оформление 1

Рынок недвижимости Испании 2

Сколько стоит м2 площади 4

Ипотечное кредитование 5

Ипотечный кредит - вопросы и ответы 7

Законодательство в сфере недвижимости 9

Налоги 9


Расходы на содержание недвижимости 10

Коммерческое использование недвижимости 10

Покупка готового бизнеса в Испании 11

Виза для владельцев недвижимости 11

Приобретение недвижимости в Испании 12

1. Заключение предварительного контракта 12

2. Заключение контракта купли-продажи 13

Общие расходы 13



 

 

 



 

Поездка в Испанию


Для покупки недвижимости в Испании вполне достаточно 7-10 дней, хотя возможны случаи покупки и за меньший срок.

1. Для оформления визы необходимы документы:

- загранпаспорт, действующий минимум 3 месяца;

- ксерокопия внутреннего паспорта, всех страниц;

- справка с места работы, с указанием оклада и должности;

- медицинская страховка;

- 2 фото.

2. Виза оформляется в течении 4 дней + 1-2 дня на подготовку документов.

Стоимость услуг, в случае стандартного пакета, порядка 70 евро.

3. Стандартный пакет услуг включает в себя :

перелет туда и обратно - 500 Euro;
проживание в гостинице 3 звезды – 40-60 Euro/день;
питание: завтрак, обед , ужин – 40 Euro/день;
услуги гида при желании экскурсии – 150 Е, при покупке квартиры услуги переводчика для клиента по вопросам квартиры предоставляются бесплатно.
трансфер;
страховка.

------------------------------------

+ 70 евро виза.

Оформление


В случае приобретения недвижимости в Испании процес оформления купли-продажи выглядит так:

  1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.

  2. Составляется частный контракт в 3-х экземплярах с покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого, покупатель оплачивает от 10% до 20% стоимости объекта недвижимости .

  3. В случае, если покупатель хочет получить кредит в банке (от 50% до 80% стоимости) проводится независимая экспертная оценка недвижимости, после чего банк в течении 15 дней принимает решение на какой % от стоимости недвижимости он может вам предоставить кредит, на сколько лет и под какой % ( обычно это 60% - в случае вторичного рынка, 3,5-4,5% годовых, на 20-25 лет)

  4. После подписания частного контракта – вы имеете 60 дней для окончательного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписания Купчей, заверенной нотариусом - эскритуры).

  5. В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете: разницу в стоимости, приобретаемой недвижимости (чеком, подтвержденным банком или в случае получения вами кредита в банке, это осуществляет представитель банка), а также отдельно вы оплачиваете 7% НДС (налог на вашу недвижимость, оплачивается чеком в налоговое управление), 0,3- 0,5% нотариальные расходы, 0,5- 0,8% Реестр Собственности, 1,0-1,5% расходы по открытию кредита- выплачиваются банку. Всего примерно 10% от стоимости жилья и налоги.

  6. После подписания эскритуры в нотариальной конторе, вы получаете ключи, нотариально заверенную копию эскритуры. Затем в течении 2 чесяцев ваша недвижимость (эскритура) проходит регистрацию в Реестре собственности , кодастре и т.д. (ваше присутствие не обязательно)

Недвижимость, приобретаемая Вами, проходит проверку (проводится риэлтерской компанией) в Реестре собственности, в банке, налоговом управлении на предмет “чистоты” данного объекта, что подкрепляется определенными документами и выписками из регистра собственности, в случае получения кредита - сам банк, в свою очередь, осуществляет аналогичную проверку перед подписанием эскритуры у нотариуса.

На основании эскритуры вашей недвижимости, выписки из регистра собственности вы получаете в посольстве Испании в Украине (Киев) годовую шенген-визу с правом пребывания в стране в течении 180 дней.

Нужно отметить, что в разных регионах Испании сроки оформления могут отличаться, в большую сторону. Есть в регионах и дополнительные требования, о которых мы сообщим в вашем конкретном случаи.

 

Рынок недвижимости Испании


Рынок недвижимости Испании характеризуется устойчивыми тенденциями увеличения стоимости жилья на уровне 8 – 15% в год. Четкое и детально разработанное законодательство Испании регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права покупателя. Этот фактор, наряду с исторически сложившимся отношением к частной собственности и гибкой системой управления недвижимым имуществом в этой стране, создали благоприятные и привлекательные условия для осуществления долгосрочных инвестиций в данную сферу экономических отношений.

Покупая недвижимость в Испании, Вы, не только, создаете для себя надежную стартовую площадку в самой динамично развивающейся стране западной Европы, но и делаете инвестицию в рынок, отличающийся одним из самых высоких индексов доверия среди западных инвесторов.

С 1996 по 2001 г. цены на недвижимое имущество в Испании возросли на 66,6%. Средняя стоимость жилой площади на 31.12.2001 составила 202.000 песет (1.214,04 евро) за один квадратный метр в новом доме, что означает 15%-ное повышение цены только за 2001 год.

В связи с увеличившимся интересом к зоне Валенсии многочисленных инвесторов и также большого количества иммигрантов решивших обосноваться в этом регионе цены на жилье выросли на 60-70%.

Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация определяется высоким уровнем спроса на жилье, что является определяющим фактором постоянного повышения цен. По прогнозам маркетологов такая тенденция будет сохраняться на протяжении последующих как минимум десяти лет, обеспечивая инвестору среднегодовую рентабельность на уровне 10-15%.

В исследовании, проведенном Национальным Институтом Статистики (Instituto Nacional de Estadistica, INE) в июне 2005 года, было отмечено устойчивое продолжение активности на рынке недвижимости Испании. Максимальные тенденции роста (до 19,6% в год) наблюдаются в городах с численностью населения до 25000 человек. В столицах провинций и крупных городах средний рост цен составил 12,6% годовых. Сделан прогноз на ближайшее будущее, основной вывод которого — это «спрос на жилье будет сохраняться» («la demanda de vivienda se mantendra»). По мнению специалистов, положительные тенденции обусловлены:



  • Благоприятной экономической ситуацией в стране (высокие темпы роста экономики среди Европейских стран);

  • Положительными прогнозами роста макроэкономических показателей в 2005-2006 годах и сохранение темпов инфляции в пределах 3%;

  • Реальные доходы испанских семей, направляемые на приобретение жилья в 2005-2006 годах, сохранят свой объем;

  • Уровень процентных ставок по ипотечным кредитам не претерпит существенных изменений;

  • Испанский рынок недвижимости продолжает оставаться привлекательной инвестицией, в то время как другие инструменты европейского инвестиционного рынка не улучшают своих показателей.

Наибольшее предпочтение отдается инвестициям в недвижимость, расположенную в курортных зонах а также в элитных поселениях с площадками для игры в гольф на территории Автономной области Валенсии .. Объясняется это тем, что процент ежегодного повышения цен на недвижимость в данных регионах превышает средние национальные показатели. Кроме того, данные Автономии, которые уже располагают миллионами квадратных метров площадей в районах новостроек, продолжает приобретать территории в соответствии с Генеральным планом застройки, предполагающим значительное расширение границ городов.

Показательной является приведенная в отчете динамика роста стоимости новой квартиры с усредненными параметрами, площадью 90 квадратных метров construido, начиная с 1999 года. Стоимость указана в Евро.



Что касается динамики роста стоимости объектов недвижимости с большой земельной составляющей (отдельные дома, таунхаусы), то здесь перспективы видятся еще более впечатляющими.

Динамика роста цены 1м2 урбанизируемой земли с квалификацией «под низкоэтажное строительство»*

* Стоимость земли включает в себя строительство дорог, уличное освещение, подвод электроэнергии, воды, канализации, телефона, согласно современным европейским стандартам.

Интенсивный рост цены на урбанизируемые земли, помимо прочих факторов, обусловлен фактором дефицита. Особенно это касается прибрежных районов Средиземноморья, где, по данным муниципалитетов, земель для перевода в «план под застройку» максимум хватит на 5-7 лет. Таким образом, делает вывод авторитетное исследование, уже к 2011 году Средиземноморье будет практически лишено подпитки сельскохозяйственными угодьями, что, несомненно, приведет к новому существенному росту стоимости земли.

-----------------------------------

Примечания:

         Увеличение цен за 2001- 2006 г. относятся как к новому, так и к уже находящемуся в эксплуатации недвижимому имуществу.

 

         Пятая часть всего недвижимого имущества Испании приобретена с целью инвестиции.


Сколько стоит м2 площади


Сколько "у Вас" стоит 1 квадратный метр? С таким вопросом к нам обращаются потенциальные клиенты из Украины, которые звонят по телефону в офис, присылают письма по Интернету. По всей видимости, такой вопрос вызван желанием сравнить одно с другим, попытаться провести собственный анализ цен на недвижимость, найти вариант дешевле. И это вполне оправданное желание. Здесь мы постараемся, вкратце, дать ответ на этот, простой на первый взгляд, вопрос.

Итак, давайте разберемся с терминами. Что имеется ввиду под стоимостью за 1 квадратный метр жилья? - Стоимость среднестатистического квадратного метра испанской недвижимости за последние шесть месяцев (*2390 Euro/m2) или цена за квадратный метр в не новом многоэтажном доме в небольшом приморском городке (*1581 Euro/m2) или стоимость квадратного метра в первой линии моря в районе Villa Olimpica столицы Каталонии - Барселоне (*6870 Euro/m2)? Как видно из данных компаний оценщиков, а это самый авторитетный источник информации такого рода в Испании - цены на однотипную недвижимость, в данном случае это многоэтажное жилье, сильно разняться. В двух последних случаях разница в цене определяется местом расположения недвижимости.

Фактор "расположения" имеет очень сильное влияние на цену "квадратного метра". В отдельных случаях по своей весомости рассматриваемый фактор может перекрывать себестоимость строительства до 5-7 раз. Многие впрямую связывают фактор "расположения" с удаленностью от моря и это отчасти верно. Наиболее правильным является сопоставление данного фактора со стоимостью земли. Действительно, земельные участки в непосредственной близости от моря, с видом на море, участки в исторически престижных местах, в местах с развитой инфраструктурой, столичных городах и окрестностях, поблизости от природных заповедников имеют повышенный спрос и как следствие высокую цену. В реальной практике оценочной деятельности фактор "расположения" - многокритериальный фактор позволяющий определить стоимость земли и, как следствие, рассчитать оценочную стоимость построенного на этой земле квадратного метра жилья.

Другая качественная характеристика, впрямую влияющая на стоимость "квадратного метра" - это мера индивидуальности объекта недвижимости. Индивидуальности в прямом смысле слова. Фактор показывает степень отгороженности, удаленности, обособленности от остального мира. Речь не идет о высоких заборах с колючей проволокой и пулеметными вышками по углам, речь идет о количестве квадратных метров земли приходящихся на один квадратный метр построек. Учитывая высокую стоимость земли имеющей квалификацию "под застройку" влияние этого фактора велико не только для отдельно стоящих домов, но и для жилых многоэтажных комплексов с собственной развитой инфраструктурой - системами бассейнов, спортивными площадками, парковыми зонами.

Третья важная составная часть стоимости "квадратного метра" - собственная стоимость квадратного метра строительства. Этот фактор также многокритериальный. На него влияют: качество используемых в строительстве отделочных материалов и уровень отделочных работ; уровень инженерно-технического оснащения (уровень автоматизации, системы вентиляции, кондиционирования, отопления, охраны, пожарной безопасности, бытовая техника); оригинальность архитектурного решения и внутренний дизайн помещений; географическая ориентация (север/юг, вид из окна).

Каждая из перечисленных выше составных частей стоимости "квадратного метра" в Испании имеет серьезные отличительные черты от своего российского "собрата" вызванные различиями в законодательстве и стандартах строительства. Так, например, покупая квартиру в многоэтажном доме в России, Вы становитесь собственником только внутренней поверхности стен обозначающих границы приобретенного жилья. В Испании же, кроме собственно покупаемой квартиры, Вы становитесь собственником доли общественных помещений здания и относящихся к нему земель, таких как: лестничные пролеты, коридоры, подвал, чердак, крыша, шахта лифта, внешние стены здания, тротуар, внутренний и внешний двор, бассейн, зона отдыха, общественная парковка. Из этого вытекает и некое существенное отличие в трактовке площади квартиры. Когда в Испании говорят о квартире 100 м2 "construido", имеют ввиду площадь квартиры включая долю в общественных помещениях, собственная же площадь квартиры не будет превышать 80 м2. Другой пример, "квадратный метр" в России исполнен в виде серых железобетонных плит, в Испании он отделан "под ключ", имеет встроенные шкафы в каждой спальне, рольставни, качественную сантехнику, встроенную кухонную мебель, электробытовые приборы, по российским меркам как минимум "тянущие" на 300-350$/м2.

В общем случае цена за "квадратный метр" жилья в Испании, как и в других странах, можно оценить по следующей упрощенной формуле:

стоимость земли X количество м2 земли приходящихся на 1 м2 жилья

+

стоимость 1 м2 строительства



=

цена за 1 м2 "construido"

Но, учитывая многокритериальный характер каждого из использованных в формуле параметров, таким вопросом как расчет стоимости "квадратного метра", в Испании занимаются специальные компании, проводящие маркетинговые исследования и оценивающие экономическую обоснованность той или иной стоимости еще на этапе разработки проекта.

Таким образом, очевидно, что дать ответ на вопрос поставленный "ребром" по конкретному объекту конечно можно, но сопоставление полученной информации может приводить к серьезным ошибкам и вводить в заблуждение.

* - данные любезно предоставлены Сообществом Оценщиков Недвижимости Испании (Sociedad de Tasacion S.A.)

Ипотечное кредитование


В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки дают ипотечные кредиты сроком до 20-25 лет под 3,5-4,5% годовых. Время оформления ипотечного кредита - две-три недели.

Необходимые документы для ипотечного кредита

1. Для получения кредита необходимо предоставить справку о заработной плате, на русском языке с переводом на испанский язык. Справка должна быть на фирменном бланке предприятия, Ф.И.О., № паспорта, занимаемая должность и зарплата в Евро, печать и подпись. Сумму зарплаты должна быть указана не менее чем превышающая на 30 % сумму ежемесячной оплаты кредита ,величина которого зависит от цены покупаемой недвижимости ..( количество месячной оплаты может быть от 450 – 1600 Е в месяц)

2. Также необходимо предоставить в банк справку, подписанную покупателем о его собственности на территории страны его постоянного места жительства. (Например: Обладаю недвижимостью в г. Киеве, официальная цена которой составляет 175 000 Евро, находящейся по адресу..., не обложенная долговыми обязательствами, машина марка, год и т.д.)

Ипотечный кредит характеризуется тем, что распространяется на недвижимое имущество, которое закладывается в обмен на денежную сумму, получаемую в долг заинтересованным лицом. Данные отношения между банком и владельцем недвижимости фиксируются посредством записи в государственном регистре (Реестре Собственности). Размер кредита, выдаваемого банковскими учреждениями нерезидентам, обычно составляет 50-70% от общей стоимости.

Стоимость ипотечного кредита, которую платит получатель кредита банковскому учреждению, которое его выдает, состоит из двух частей: процент и комиссионные.

Но помимо этого на конечную цену влияет система погашения кредита и другие обязательства, которые берет на себя получатель кредита:



Стоимость оценки.

Оценка необходима для определения стоимости жилого помещения, которая затем берется в основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита.



Проверка записи в Регистре Собственности.

Это расходы за получение простой информации из Регистра Собственности.



Гонорар нотариуса.

Ипотечный кредит выдается посредством составления нотариального акта, в котором отражаются условия и характеристики выдаваемого кредита.



Налоги.

Любой нотариальный акт влечет за собой оплату налога на оформление документальных юридических актов, размер которого составляет 0,5% от общей гарантированной стоимости ( базовая стоимость, проценты и расходы), в том числе нотариальный акт, подтверждающий оформление ипотечного кредита.



Расходы на регистрацию.

Эти расходы вызваны записью нотариального акта в Торговом Реестре.



Комиссионные за открытие кредита.

От 1% до 2% за услуги банковского учреждения.



Комиссионные, взимаемые за открытие счета.

Эта операция производится через банковский счет, что влечет за собой соответствующие комиссионные за содержание и управление счетом.



Расходы на оформление и выплату налогов.

Банки обращаются в фирмы, занимающиеся вопросами оформления и уплаты налогов, а также регистрации нотариального акта.



Проценты

Банку покупатель возвращает не только взятую сумму, но и проценты с той суммы, которую получатель кредита должен в каждый момент, т.е. с разницы между суммой кредита и возвращенной суммой в каждый момент (на момент выплаты каждой квоты). т.е. процент. На рынке существует два вида процентных ставок: фиксированная и переменная.

Фиксированная процентная ставка - это та ставка процента, которая устанавливается на момент выдачи кредита и не меняется за все время его существования.

Переменная процентная ставка, наоборот, может меняться в зависимости от официальной процентной ставки на денежном рынке, уcтанавливается в настоящее время Центральным Европейским Банком для всей Европы по индексам, установленных договором на предоставление ипотечного кредита. В настоящее время очень часто на практике ипотечный процент является переменным, таким образом, что, если процентная ставка падает, то периодически выплачиваемые квоты пропорционально уменьшаются, если же процентная ставка растет, то и квота увеличивается пропорционально ее росту. Для сравнения различных предложений необходимо уделять особое внимание ставке TAE, которая представляет собой действительно выплачиваемую процентную ставку, и иметь в виду комиссионные, которые берет Банк, а также форму и периодичность выплаты квот (ежемесячно, ежеквартально и т.д.).



Система погашения кредита

Наиболее важными аспектами являются следующие:

a) срок действия кредита, период в течении которого возвращается кредит. Необходимо иметь в виду, что, чем больше срок, тем меньше ежемесячные квоты, но в конечном итоге выплачивается больше процентов;

б) периодичность выплаты квот, т.е. интервалы между выплатами кредита. Наиболее распространенной формой является ежемесячная

в) размер квот. Размер квот определяется двумя элементами: частью ссудного капитала, которая погашается и процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита.

г) досрочное погашения кредита. Имеется в виду возможность вернуть кредит прежде, чем истечет установленный срок погашения кредита, в этом случае необходимо попросить Банк включить эту возможность отдельным пунктом в нотариальный акт и договориться о том комиссионном проценте, который банк возьмет за данную операцию, он обычно составляет от 1 до 4% от досрочно погашаемой суммы.



Издержки, связанные с расплатой по досрочным погашением кредита.

Обычно они составляют 1% от погашаемой суммы для кредитов с переменной процентной ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной процентной ставкой, в процессе рассмотрения находится закон о праве безпроцентного погашения кредита.



Проценты за задержку платежа.

Если по истечении срока выплаты обязательства по возвращению кредита не выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта действующую годовую номинальную процентную ставку.

Расходы, связанные с оформлением досрочного погашения кредита.

В случае досрочного погашения кредита необходимо его отменить, для чего нужно пройти те же этапы, что и при его открытии: нотариальный акт, уплата Налога на Документальные Юридические Акты и запись нотариального акта в Торговом Реестре.



Страховки.

Банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара, затопления вами при поломке водопровода ваших соседей, и также против всех видов риска.

Наконец, необходимо иметь в виду, что обычно банковские учреждения требуют оформить страховку против повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому в случае бедствия Закон предусматривает распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того, некоторые банковские учреждения требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника

 

Ипотечный кредит - вопросы и ответы


  • Есть ли конкуренция на рынке ипотечных кредитов и почему разные компании предлагают разные условия кредитования?

На первый взгляд создается мнение, что конкуренция есть и что условия кредитования на самом деле разные, но это не так. Максимальная сумма ипотеки, которую может получить нерезидент Европейского Союза, составляет в соответствии с указом Центрально Банка Испании 65% от оценочной стоимости объекта недвижимости и не один банк не может отступить от этого правила. Откуда тогда берутся заявления об ипотеке до 80 или 90%? Все очень просто. Это ипотеки, полученные ранее резидентами Испании, относительно которых ЦБ дает совершенно иные предписания. На основании того, что ипотеки уже получены и апробированы, имеется возможность их перевода на нового владельца недвижимости, в том числе на нерезидента. Таким образом, заявление о том, что какая-то компания или "наш банк" может для Вас "сделать" кредит больше и под меньшие ставки не имеет под собой оснований. Ситуация с "большими процентами" относится прежде всего не к банку и не к компании, а к объекту недвижимости который уже имеет эту ипотеку, поэтому мысленно переносить ее на весь рынок недвижимости в Испании нельзя. При строительстве новых объектов недвижимости инвестиционные компании - резиденты все чаще прибегают к услугам ипотеки, в основном это кредиты в размере 70%, но в таких мегаполисах как Мадрид и Барселона, где цена на землю и производство работ чрезвычайно высока, кредиты доходят и до 80%.

  • В какой момент и кому платится ипотечный кредит при покупке недвижимости?

Ипотека перечисляется банком на счет покупателя недвижимости в момент подписания контракта ипотеки, в следующий момент - момент подписания купчей на недвижимость вся сумма стоимости недвижимости состоящая из собственных средств покупателя и суммы ипотеки перечисляется на счет продавца недвижимости. Фактически в сделке купли-продажи недвижимости с ипотечным кредитом участвуют три стороны: продавец недвижимости, покупатель недвижимости, кредитующий банк.

Физически перечисление средств может произойти несколько часов спустя, но подписание всех финансовых распоряжений о перечислении средств, происходит именно в момент заключения сделки в присутствии нотариуса.



  • Можно ли под один и тот же объект недвижимости взять кредиты в разных банках на территории Испании?

Однозначно - нет. Дело в том, что информация об ипотеке заносится в национальный регистр собственности и становиться очевидной для всех заинтересованных организаций. Смысл ипотеки состоит не в покупке для банка очередного объекта недвижимости с непонятным участием третьих лиц, а в помощи в приобретении объекта недвижимости с гарантией возврата собственных средств. Собственная заинтересованность в приобретении объекта недвижимости не может выражаться на словах, а должна быть подкреплена если не равным, то в любом случае достаточно большим финансовым участием покупателя недвижимости

  • Можно ли преждевременно закрыть не весь кредит, а его часть?

Можно закрывать кредит достаточно крупными частями, уплачивая 1% от преждевременно погашаемой суммы кредита. При этом, так как тело кредита стало меньше, появляется возможность: либо сохранить сумму регулярного взноса и уменьшить срок выплат, либо уменьшить сумму регулярного платежа и сохранить срок погашения кредита. Например, имелся кредит 100000 Евро на 15 лет, где ежемесячный платеж составлял по нему 743 Евро. В случае досрочного погашения кредита на сумму 50000 Евро уплачивается штраф 500 Евро и либо сохраняется ежемесячный платеж и срок выплат уменьшается до 5-и с небольшим лет, либо срок в 15 лет сохраняется, но ежемесячная выплата уменьшается до 372 Евро

  • Насколько велик размер страховки на объект недвижимости стоимостью 250000 Евро?

Нельзя ответить на этот вопрос, по крайней мере, в таком виде как он поставлен. Нужно разобраться, что это за объект, входит ли в эту сумму земельный участок, выделить страховую базу, а затем рассчитать ежегодный страховой взнос. В итоге ежегодная страховая сумма непосредственно зависит от стоимости участка земли, на котором стоит объект или доли во владении землей в случае с многоквартирным домом и чем больше стоимость земли, тем меньше страховая сумма. При конкретных расчетах искомая сумма может оказаться в диапазоне от 190 до 450 Евро.

Другое дело, когда хозяин некого объекта недвижимости хочет, и не без оснований, чтобы страховая база была не менее 250000 Евро, то есть он оценивает постройки и внутренне содержимое (мебель, предметы интерьера, произведения искусства) в определенную сумму и при наступлении страхового случая желает получить соответствующее возмещение. Тогда, совершенно однозначно можно сказать, что ежегодно вносимая страховка будет составлять 450 Евро +/- 15 Евро.

К данной теме следует добавить, что в стране с реально работающими законами и 100% возможностью получить страховку в результате наступления страхового случая она нужна скорее владельцу недвижимости, чем третьим лицам. Недаром, предусмотрительные владельцы недвижимости каждый год сами пересматривают размер страховой базы и повышают его в соответствии с ростом цен на недвижимость.


  • Может ли один человек приобрести два объекта недвижимости и под каждый взять ипотечный кредит?

Совершенно легальной является ситуация когда человек берет до пяти ипотек под пять объектов недвижимости, но не более. Поэтому ответ на этот вопрос - да, может.

  • Является ли ипотечный кредит препятствием для продажи объекта недвижимости?

Нет, не является. Сделка купли-продажи недвижимости по желанию покупателя может развиваться по трем сценариям:

Переоформление ипотеки на нового владельца недвижимости.

Ликвидация ипотеки в момент купли-продажи..

Ликвидация ипотеки оформленной на старого владельца и открытие новой ипотеки на нового владельца.

В последнем случае можно сменить как банк, так и сумму ипотеки или и то и другое.

 

 


Законодательство в сфере недвижимости


На протяжении сотен лет, не зависимо от постоянно изменяющихся форм правления государством, Испания сохраняла и упрочняла институт частной собственности в настоящее время представленный организацией — COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES DE ESPANA. На сегодняшний день Регистр Собственности — это государственная структура, задачей которой является регистрация нотариальных актов, в которых идет речь о сделках с недвижимостью, включая договора залога и ипотечного кредитования. Обязанность по регистрации сделок в Регистре и контролю над их законностью возложена на нотариат.

Согласно испанским законам, собственниками недвижимость в Испании могут стать как юридические, так и физические лица в любых пропорциях. Их имена и соответствующие доли отражаются в купчей (договоре купли-продажи) называемой в Испании эскритура де компрабента (Escritura de compraventa). Собственниками могу стать как РЕЗИДЕНТЫ так и НЕ РЕЗИДЕНТЫ Испании. В отличие от других государств, например Кипра, ограничений на количество приобретаемых объектов недвижимости на территории Испании для НЕ РЕЗИДЕНТОВ не существует.

С того момента, когда купчая подписана, и чернила на документе высохли покупатель становиться полноправным хозяином недвижимости и к его имени в испанском написании прибавляется значимая приставка ДОН (DON) для мужчин и ДОНЬЯ (DONA) для женщин.

Хотя сделка с куплей-продажей недвижимости и завершена, ее регистрация только начинается. Escritura должна пройти дополнительную проверку на юридическую чистоту со стороны нотариата, проверку всех заинтересованных фискальных органов на уплату покупателем и продавцом соответствующих налогов. Затем документ пройдет регистрацию в Регистре Собственности в Мадриде, где ему присваивается номер тома, книги, страницы... После этого круг замкнется, и документ с печатью нотариата Европы будет возвращен в Местный Регистр Собственности или в Банк, если на недвижимость оформлен ипотечный кредит. Обычно на завершение процедуры регистрации уходит от двух до шести месяцев, но в некоторых случаях, если речь идет о более сложных сделках, например со вновь построенной недвижимостью или покупкой недвижимости у наследников, из-за более сложной процедуры, срок регистрации может доходить до семи месяцев.

Когда регистрация полностью завершена, Регистр Собственности по запросу владельца недвижимости или агентства, выдает выписку — краткосрочный документ (срок действия три месяца) называемый NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Данный документ содержит информацию характеризующую: место положение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость.

В дальнейшем NOTA SIMPLE с не истекшим сроком действия пригодится для получения многократной визы.

Ввиду большого количества юридических тонкостей, чрезвычайной сложности законодательства в сфере недвижимости и растянутости во времени, покупка и продажа недвижимости в Испании в 100% случаев ведется опытными юристами, представляющими интересы продавца и покупателя. Назначение представителя происходит в присутствии нотариуса и закрепляется соответствующей доверенностью. В компетенцию представителя может входить: подписание купчей в пользу доверяющего лица, получение или перевод ипотеки, оформление страховки, лицензий на воду, электричество, газ, водоотвод, представительство в фискальных органах.

Налоги


Основные налоги на территории Испании:

         Налог с физических лиц с ежегодного дохода.

         Налог с унаследованного или полученное по дарственной имущества.

         Налог с физических лиц на недвижимое имущество - 1- 2% от кадастровой стоимости жилья в год.

         Налог на переход собственности (продажа недвижимости со вторых рук) - 7%.

         Налог с частных лиц на транспортные средства - 100-150 евро в год за средний автомобиль.

         Налог на юридические, задокументированные акты (ипотека, учреждение предприятия) - от 0,5% до 1%.

         Налог с прибыли предприятий.

         Налог за вид деятельности с предприятий.

         Налог на недвижимое имущество офшорных компаний - 5% в год.

         Удержание с нерезидентов в счет подоходного налога при продаже недвижимости - 5% от суммы купчей.

         Налог на добавочную стоимость 16%, 7%, например:

Вы платите 16% когда покупаете коммерческий объект и когда покупаете участок земли без застройки.

Вы платите 7% когда покупаете участок земли и впоследствие начинается застройка этого участка (покупка земли и постройки в одном и том акте) и когда покупаете существующую постройку у промотора, застройщика.

Вы платите 7% если в момент строительства дома строите и бассейн, террасу или гараж.

Вы платите 16% когда строите бассейн, террасу или гараж после строительства дома.



Вы платите 7% когда проводите перестройку старинного дома или объекта, в том случае, если стоимость строительных работ превосходит 25% от настоящей стоимости старинного дома или объекта до начала перестройки.

Расходы на содержание недвижимости


Стоимость коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг

Вид услуг

Кол-во

Ед. измерения

Вода

первые 45 м3 в течение трех месяцев

0.43

Euro/м3

следующие 45 м3 в течение того же периода

0.85

Euro/м3

Электроэнергия

0.09

Euro/кВт/час

Газовый баллон - в среднем на 2-3 месяца

12.00

Euro/шт

Телефон

внутренние звонки

0.02

Euro/мин.

звонки по Испании

0.12

Euro/мин.

интернациональные звонки

1.00

Euro/мин.

Вывоз и утилизация отходов

50

Euro/год

Плата за обслуживание урбанизации

100

Euro/квартал

Страхование на каждые 10.000 Euro стоимости

22

Euro/год

Налог на недвижимость, % от стоимости

0.30

%

Содержание дорогой виллы с бассейном в рабочем состоянии, садовником, страховкой на все случаи жизни без проживания обходится примерно 2000 Euro в год, с проживанием затраты возрастают на количество израсходованной воды и электроэнергии. Содержание квартиры или бунгало примерно 480 Euro в год.

Коммерческое использование недвижимости


Недвижимость в Испании часто приобретается не для того чтобы собрать вещи и немедленно переехать туда жить. Одни хотят жить здесь в старости, другие используют ее как дачу - отправляют на летний отдых детей с женой или тещей.

Во многих случаях недвижимость остается свободной от жителей большую часть года и сдается в аренду туристам из Европы и северной Америки. Это вполне оправдано, так как приносит хозяевам немалый доход и при профессиональном подходе может почти полностью оправдывать выплаты по ипотечному кредиту. Это конечно во многом зависит от типа недвижимости и размера ипотеки.

Следует заметить, что сдача в аренду недвижимости за границей связана с некоторыми трудностями:

         поиск и расчеты с клиентами

         уплата налогов на доходы от недвижимости

         уборка, замена белья

         мелкий текущий ремонт

Наша компания поможет преодолеть эти трудности с выгодой для себя, грамотно организовать управление объектом недвижимости, поиском клиентов и арендой. В этом случае Вы сможете получить удовольствие не только от пребывания в Испании, но Вашего там отсутствия.


Покупка готового бизнеса в Испании


В последнее время клиентов начинает интересовать так называемая, “коммерческая недвижимость” - это готовые объекты недвижимости, такие как: бары, отели, рестораны, пекарни кондитерских изделий, кафе, дискотеки, отдельные участки земли под строительство отелей, апартаментов, квартир и т.д.

Процесс покупки состоит из несколькох этапов:

1.       Выбор объектов недвижимости в заданных зонах; как уже работающих, так и новых проектов.

2.       Получение всех возможных документов о хозяйственной деятельности предприятия(в случае наличия таковой).

3.       Расчёт показателей рентабельности, а также финансовой устойчивости, при необходимости получения кредита.

4.       Подготовка и получение кредита до 80% от стоимости продаваемого обьекта недвижимости.

5.       Полное оформление покупки предприятия, с получением эскритуры (прав собственности) и регистрации во всех официальных органах (нотариальная контора, налоговое управление, регистры, и тд.)

Объекты готового бизнеса можно не только приобрести в собственность, а и арендовать :

Обязательные платежи компании в течение одного года

1.       I.A.E. Налог на экономическую деятельность фирмы, платится в том случае, если годовой оборот предприятия составляет более 1.000.000. Евро. Сумма данного налога зависит от многих факторов, таких как, деятельность предприятия, площадь офисного помещения и т.д. (В среднем данный налог может составить 900,00 Евро в год.)

2.       R.I.P.F. 7% налог на заработную плату выплачивает сам работник, фирма в данном случае выступает посредником между физическим лицом и Налоговой Инстанцией. Приблизительно составляет 550,00 Евро в год и выплачивается квартально.

3.       “Nomina”- подоходный налог, который включает социальное страхование.

Данный налог состовляет приблизительно 40% от заработной платы (189,32 Евро х 12 месяцев = 2.271,84 Евро/ год.) Платится ежемесячно на 1 человека.


Виза для владельцев недвижимости


Владельцы недвижимости в Испании имеют право на получение годовой мультивизы с возможностью пребывания в Испании до 90 дней в каждом полугодии.

В случае если Вы являетесь владельцем недвижимости в Испании, по Вашему желанию, юристы компании проконсультируют Вас по поводу подготовки и выступят в качестве Ваших представителей при подаче документы на мультивизу в Генеральном Консульстве Испании в Киеве.

Требования к оформлению визы для владельцев недвижимости в Испании следующие:

1.       Соответствующим образом заполненная и подписанная анкета с 2 недавними цветными фотографиями (3.5 х 4.5 см) прикрепленными степлером.

2.       Загранпаспорт сроком действия не менее 3 месяцев со дня окончания запрашиваемой визы (при наличии 2 действующих загранпаспортов необходимо представить оба) + старые загранпаспорта.

3.       Ксерокопия всех страниц загранпаспорта.

4.       Ксерокопия всех страниц внутреннего паспорта.

5.       Медицинская страховка на все виды помощи на весь период пребывания на территории Шенгенских стран с минимальной суммой страхового покрытия в 30 тысяч долларов.

6.       Ксерокопия купчей на недвижимость.

7.       Оригинал выписки из реестра недвижимости, выданный не более чем за три месяца до запроса визы.

8.       Экономические гарантии.

Документы должны быть поданы лично заявителем или его представителем по нотариальной доверенности.

В случае, если заявитель несовершеннолетний и едет без сопровождения родителей, следует представить их нотариально заверенное разрешение на поездку с Апостилем.

Генеральное Консульство оставляет за собой право потребовать представить любые дополнительные документы

 

 

 


Приобретение недвижимости в Испании


В Испании независимо от национальности, каждое Физическое или Юридическое лицо может приобрести недвижимость, равно как и другие товары, может основать акционерное Общество, быть акционером и председателем этого Общества.

В Испании, частный контракт о покупке имеет силу и законность нотариально заверенного контракта, но для внесения в Реестр Собственности (Registro de la Propiedad) необходим нотариально заверенный контракт.


1. Заключение предварительного контракта


После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, составляется частный контракт купли-продажи.. в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Далее, в течение месяца-трех оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica .. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры-при присутствии испанского нотариуса, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 60-70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится до трёх месяцев.

Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи ,после проплаты всех сумм и ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей.

Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации как Владельца и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 1,5 - 2 месяца ( срок устанавливается Реестром) покупатель

получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей ( в случае наличия ипотечного кредита в момент его полной уплаты-Купчая хранится в банке, выдавшем кредит).

Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую.

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо ,имеющее, соответственно, от него нотариально заверенную доверенность .. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.

Примерные расходы при покупки недвижимости в Каталонии - нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости

2. Заключение контракта купли-продажи


1.         Оплатить всю стоимость объекта сразу (плюс 8-10% - налог с покупки и нотариальные затраты)

Например: квартира с бассейном и подземным гаражом на второй линии море стоит 80.000 Евро - значит вы должны иметь в виду, чтобы стать собственником этого жилья - у Вас должно быть 88.000 евро. Далее затраты на вид на жительство, пребывание и выбор жилья, аренда машины...

2.         Оплатить 30% от стоимости жилья и оплатить этот налог (10%-налог с покупки+нотариус) остальное наша компания берёт на себя.

В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки,с которыми мы работаем, дают ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 4-5% годовых.

Время получения ипотечного кредита-две-три недели.

Поэтому желательно, чтобы Вы приехали к нам с месячной шенгенской визой. Для получения кредита необходимо предоставить справку о вашей заработной плате, желательно на английском или испанском языке.

Форма справки-фирменный бланк предприятия,угловой штамп, Ф.И.О., № паспорта,занимаемая должность(лучше,если Вы будете оформлены как коммерческий директор или один из руководящих сотрудников) и зарплата в Евро-печать и подпись.Сумму зарплаты лучше указать примерно 3000 Евро. Если Вас интересует вид на жительство-привозите справку о несудимости и не нахождении под следствием.

Если Вы приедете в Каталонию на срок меньше чем на один месяц-знайте,что на просмотр и выбор жилья ,как правило уходит неделя. Оформление ипотечного кредита две-три недели, оформление сделки у нотариуса - 2 часа.

За этот период ожидания можно пройти медосмотр(для вида на жительства) и перевести справку о несудимости у судебного переводчика. Открытие счёта в испанском банке - 1 час.

После заключения договора купли-прдожи вам необходимо с нотариальной копией симпле заключить договора на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с вашего расчетного счета. У бывшего хозяина необходимо взять № контрактов. Телефон, интернет, сигнализация, - все устанавливатся за 1-2 недели. Есть вид услуг в охранных фирмах: дают распечатку каждый месяц, когда жилье снималось и ставилось на сигнализацию. Это хорошо для контроля тем, кто сдает свое жилье в аренду.

Лучше сразу застраховать жилье. Стоимость 150-250 Евро в год.

Нужно также сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и "Viviendas 2-а mano" - недвижимости из "вторых рук". Говоря о текущих расходах, следует так-же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 30-40% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой.


Общие расходы


Пошлины и налоги при покупке собственности (для частного лица) зависят от стоимости покупки:

         Нотариальная пошлина за купчую (Escritura) прибл. 1,5%

         Налог на передачу владения Impuestos Sobre Transmisiones Patrimoniales ITP прибл. 7%

         Регистрационная пошлина (Реестр собственности) рибл. 1%

         Итого 9,5%

* - Данная информация действует для стандартных условий покупки недвижимости. В случае индивидуальных особенностей покупателя имеются дополнительные условия покупки.


При условии покупки компания оказывает следующие бесплатные услуги:


           способствует в получении ипотечного кредита в банке;

           консультации по покупке, нотариальному оформлению недвижимости;



           банковские консультации, открытие банковских счетов, прочее.






База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница