Регистрационен документ за първично публично предлагане на акции на акционерно дружество със специална инвестиционна цел секюритизация на недвижими



страница8/18
Дата03.05.2016
Размер1.54 Mb.
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   18

5. Имущество, производствени единици и оборудване

Към датата на изготвяне на настоящия регистрационен документ Дружеството притежава недвижимите имоти, описани в раздел II, точка 4.3. по-горе


ІV. Резултати от дейността, финансово състояние и перспективи

1. Резултати от дейността

1.1. Информация относно значими фактори, които съществено се отразяват върху дейността на Дружеството


Към момента на изготвяне на настоящия документ, Дружеството е придобило Търговски център „Чено море”, описан в раздел II, точка 4.3. Значимите фактори, които биха се отразили съществено на дейността на Дружеството са подробно описани в раздел ІІ.

1.2.Съществени изменения в приходите от основна дейност


Приходите на Дружеството са от договори за наем. Дружеството получава приходи от наем по договора с „Практикер” ЕООД и започна да получава приходи от наем по договора с „Пикадили” ЕАД, считано от 6 декември 2005г.

1.3. Правителствени, икономически, данъчни, монетарни и политически фактори, които биха имали съществено влияние върху дейността на емитента


Влиянието на тези фактори е подробно разгледано в Раздел ІІ (Основна информация), т. 6 (Рискови фактори).

2. Ликвидност и капиталови ресурси

2.1. Вътрешни и външни източници на ликвидност


(а) Вътрешни източници на ликвидност

Основния вътрешен източник на ликвидност на Дружеството са месечните наеми, получавани от „Практикер” ЕООД, и „Пикадили” ЕАД.

(б) Външни източници на ликвидност

Дружеството е усвоило изцяло банковите кредити, предвидени за финансиране на придобиването на Имот А и на дължимия ДДС във връзка с придобиването на Имот Б..

Дружеството ще усвои одобрения банков кредит, предвидени за финансиране на имот Б до края на месец декември 2005 г.(виж тoчка 5, раздел II). Остатъкът от цената на придобиване на тези имоти ще се плати от средствата от задължителното увеличение на капитала, предмет на настоящия проспект.

Дружеството за момента не разполага с други външни източници на ликвидност и след като плати цената на придобиване на Търговски център „Черно море” ще обслужва задълженията си единствено от месечните наеми от „Практикер” ЕООД и „Пикадили” ЕАД.


2.2. Оценка на източниците и количествата парични потоци


Вероятността Дружеството да не получава наемите, предвидени по съответните договори за наем с „Практикер” ЕООД и „Пикадили” ЕАД е ниска, доколкото договорите за наем са на практика непрекратяеми, а наемателите са фирми със силни финанси и сериозно присъствие на местния пазар.

В точка 5.3 по-долу е представена прогноза за паричните потоци на Дружеството.

2.3. Размер на заемите и информация за техния падеж




No

Банка-кредитор

Размер

Падеж

1.

Ейч Ви Би Банк Биохим АД

3 450 000 евро

20.11.2012

2.

Ейч Ви Би Банк Биохим АД

0 евро*

20.11.2012

3.

БАКБ АД

521 000 евро**

30.06.2005

* До края на месец декември 2005 г. Дружеството ще усвои този кредит в размер на 2 600 000 евро.

** Посочената сума съответства на платения ДДС във връзка с придобиването на Имот Б. Дружеството беше усвоило кредит в размер на 677 200 евро за заплащане на дължимия ДДС във връзка с придобиването на Имот А. Този кредит е вече напълно погасен. Дружеството няма нужда и не планира да усвоява допълнителни средства по кредитната линия с БАКБ АД.

Подробна информация за банковите кредити ползвани от дружеството е представена в раздел II, точка 5 по-горе.

2.4. Информация за ползваните финансови инструменти


Към момента на изготвяне на настоящия документ Дружеството е инвестирало временно свободните си средства в депозити при банката-депозитар.

С цел да фиксира лихвата по банковите кредити от Ейч Ви Би Банк Биохим АД, Дружеството сключи договор за лихвен суап със същата банка (виж раздел II, точка 5.3. по-горе).


2.5. Ангажименти за капиталови разходи


Дружестовото няма съществени ангажименти за извършване на капиталови разходи, освен евентуални капиталови разходи за поддръжка на недвижимите имоти.

3. Описание на развойната дейност


До момента на изготвяне на настоящия документ „И Ар Джи Капитал -2” АДСИЦ не е извършвало развойна дейност. Дружеството не планира да извършва такава дейност в бъдеще.

4. Основни тенденции

4.1. Информация за основните тенденции на пазара на недвижимите имоти за търговия (на дребно) във Варна

Основните тенденции на дадена пазарна ниша зависят от взаимодействието на търсенето и предлагането. В най-общ план търсенето на търговски площи зависи от потенциала за нарастване на покупателната способност на населението, а предлагането от наличието на търговски обекти и възможностите те да бъдат построени или реновирани, така че да отговарят на съвременните стандарти.


Търсенето:
Продължаващото развитие на пазарната икономика в България, стабилният икономически растеж и напредъка на процеса по интеграция с Европейския съюз доведоха до скоростно преструктуриране и развитие на сектора за търговия. За сравнително кратък период от време са развиха местни вериги от магазини за търговия на дребно и едро, които замениха разпръснатите самостоятелни малки магазинчета. Примери за такива вериги са Mr. Bricolage, Office One, TechnoMarket, Technopolis, Picadilly и Fantastico. Същевременно, утвърдени многонационални вериги магазини като Metro, Billа, Praktiker, HIT и Kaufland също навлязоха или навлизат агресивно на пазара особено в сегмента на търговията на едро. Очакваме тази тенденция да продължи, защото българският пазар предоставя ниша за растеж на продажбите на фона на запълнения западноевропейски пазар. Индикатор за разгръщането на тази тенденция е фактът, че повечето по-големи вериги започнаха да откриват обекти и в страната. На теория, при сравнително ниската покупателна способност на българина би трябвало в България да има по-малко кв.м. търговска площ на глава от населението, отколкото в западноевропейските държави. На практика не е сигурно, че западноевропейските съотношения могат да служат като ориентир за недостижима горна граница, защото изглежда, че много от международните вериги магазини възприемат по-дългосрочна перспектива за пазара и предпочитат да заемат своите ниши отсега и търпеливо да изчакат българските доходи да нарастнат.

Следната таблица, публикувана от Националния статистически институт (НСИ) дава представа за динамиката в сектор търговия през последната година:



Индекси на приходите от продажби в сектор
“Търговия, ремонт на автомобили, лични вещи и стоки за домакинството”
за юли и за периода от началото на 2005 година 1

Търговски дейности

Юли

Януари - юли 2005

2000 = 100

предходният месец = 100

съответният месец на 2004 = 100

съответният период на 2004 = 100

Общо

186.3

103.3

114.6

113.3

Търговия, техническо обслужване и ремонт на автомобили и мотоциклети; търговия на дребно с горива и смазочни материали

178.3

99.5

114.0

117.1

Търговия на едро, вкл. търговско посредничество

189.1

103.8

115.1

113.0

Търговия на дребно, ремонт на лични вещи и стоки за домакинството

177.9

103.2

112.2

112.4

от нея:

Търговия на дребно с храни, напитки и тютюневи изделия

171.5

103.2

110.6

110.6

Търговия на дребно с фармацевтични и медицински стоки, козметика и тоалетни принадлежности

124.9

101.5

114.2

106.5

Търговия на дребно с текстил, облекло, обувки и кожени изделия

157.5

97.3

123.4

116.1

Търговия на дребно със стоки за домакинството и битова техника

303.3

106.5

116.0

117.8






1 Индексите са изчислени при база средногодишни цени на 2000 година.

Източник: НСИ

Изнесените данни разкриват тенденцията за нарастване на потреблението през последните 20 месеца в секторите, в които оперират наемателите на “И Ар Джи Капитал – 2”. Данните косвено потвърждават и изказаната по-горе теза, че големите вериги магазини очакват динамичен растеж на местния пазар от поне 7-8% средногодишно в средносрочен план. Реализацията на този ръст ще зависи по-скоро от нарастването на доходите, отколкото от нарастването на населението. Причината е, че както в цялата страна, така и във Варна, където са съсредоточени основните операции на наемателите се наблюдава отрицателен естествен прираст на населението от порядъка на -4% средногодишно.


За съжаление няма достатъчно актуална информация, въз основа на която да могат да се направят преки изводи за платежоспособността на населението на Варна, но някои данни, публикувани от НСИ могат да се използват, за да се направят предположения за тенденциите.


ПАРИЧЕН ДОХОД НА ДОМАКИНСТВАТА ПО ИЗТОЧНИЦИ НА ДОХОДИ1






















Източници на доходи

2000

2001

2002

2003

2004




Годишно изменение в %




Паричен доход

6.29%

2.01%

11.89%

7.92%

8.67%




Работна заплата

-3.09%

0.94%

15.60%

12.94%

6.62%




Извън работната заплата

4.59%

-4.82%

3.23%

-5.80%

7.58%




От предприемачество

6.59%

-7.73%

26.26%

3.54%

-0.43%




От собственост

-5.71%

-9.09%

13.33%

-5.88%

34.38%




Пенсии

26.05%

9.42%

3.82%

8.58%

13.89%




От продажба на имущество

66.67%

-5.00%

31.58%

48.00%

-24.32%





Източник: НСИ, избрани пера
Въпреки, че редовете в таблицата са къси, вижда се, че през последните 2-3 години започва да се оформя тенденция на нарастване на паричните доходи на домакинствата, което се дължи главно на нарастването на работната заплата. И доходите, и заплатите нарастват с над 6% годишно. Същото изследване на НСИ сочи, че потреблението нараства заедно с доходите.


Изменение на ПАРИЧНия РАЗХОД НА ДОМАКИНСТВАТА ПО ГРУПИ РАЗХОДИ (y-o-y)




Групи разходи

2000

2001

2002

2003

2004

СРЕДНО НА ДОМАКИНСТВО – ЛЕВОВЕ

Паричен разход

7%

2%

12%

7%

11%

Потребителски паричен разход

6%

4%

13%

7%

10%

Храна и безалкохолни напитки

9%

5%

6%

1%

10%

Алкохолни напитки и тютюневи изделия

-2%

-2%

19%

7%

18%

Облекло и обувки

-19%

-11%

15%

2%

4%

Жилища, вода, електроенергия и горива за битови нужди

9%

0%

22%

13%

8%

Жилищно обзавеждане и поддържане на дома

-8%

1%

17%

16%

7%

Здравеопазване

34%

8%

17%

13%

14%

Транспорт

-4%

3%

9%

10%

9%

Съобщения

31%

31%

42%

18%

14%

Свободно време, културен отдих и образование

4%

0%

14%

15%

7%

Разнообразни стоки и услуги

15%

3%

11%

9%

10%

Данъци

-9%

-15%

7%

11%

4%

Домашно стопанство

1%

4%

8%

-9%

3%

Други разходи

25%

-9%

10%

9%

32%


Източник: НСИ
Вярваме, че при запазване на сегашните тенденции на растящи доходи и потребление, съчетани с развитието на потребителското кредитиране е обосновано да се очаква засилено търсене на търговски площи. Считаме че това е особено валидно за Варна, където през последните години се съсредоточи значителна част от икономическата активност в североизточна България.

Според нас, наемателите на инвестиционните имоти, притежавани от Дружеството са движени от сходна логика. Следва да се подчертае, че за една година Praktiker влезе на българския пазар и вече оперира 4 магазина. Пикадили успешно развива мрежата си в България вече почти 10 години. Фактът, че Пикадили наема нова, по-голяма сграда във Варни и се развива в София и други големи български градове, подсказва очакването на фирмата за разрастване на дейността. Освен, ако не настъпят сериозни макроикономически изменения, така както това е описано в раздел ІІ за рисковете, очакваме в средносрочен план и други европейски вериги да започнат все по-усилено да търсят търговски площи в страната, които да отговарят на техните стандарти.



Предлагането:

Според нашите наблюдения в момента и европейските, и българските вериги магазини трудно могат да намерият готови търговски площи, които да отговарят на техните изисквания, без да се налага те да бъдат значително реновирани или построени отново. Повечето търговски вериги предпочитат стратегията на изграждане на изцяло нов обект по собствени спецификации. От тази гледна точка, може да се твърди, че в момента предлагането изостава от търсенето. Това е особено валидно за Варна, където поради спецификите на застрояване на града е изключително трудно да се намерят парцели с площ на 15-20 дка с подходящо местоположение. Очакваме в средносрочен план да се засили търсенето на парцели, годни за построяване на оживени търговски обекти. Като отчитаме, че целият цикъл за завършване на търговски обект (включително с придобиването на земята) отнема около 15-24 месеца, смятаме, че предлагането може да започне да се изравнява с търсенето най-рано след 4-5 години.


4.2. Планове от съществено значение за дейността на Дружеството


Дружеството не планира да закупува нови недвижими имоти за секюритизация (след като придобие окончателно Търговски център „Черно море”). Дружеството планира да плати остатъка от покупната цена на придобитите недвижими имоти, описани в раздел II, точка 4.3. по-горе, със средствата получени при първоначалното увеличение на капитала, за целите на което е изготвен настоящия документ.

4.3. Информация за прогнозите на Дружеството за периода до 31 Декември 2007г.

Направените по-долу прогнози за дейността на Дружеството за периода 30.09.2004г. – 31.12.2007г. са базирани на следните основни предположения.



А) Фактори, върху които управителните органи на “И Ар Джи Капитал- 2” АДСИЦ могат да оказват влияние:


  • Запазване на нивото на оперативните разходи на емитента, включително възнаграждение на Директора за връзки с инвеститорите, възнаграждение на Обслужващото дружество и Банка-депозитар.

  • Редовно обслужване на банковите кредити, ползвани от дружеството за придобиване на описаните в раздел II, точка 4.3. недвижими имоти и за финансиране на съответния ДДС, (което е в рамките на възможността управителните органи да оказват влияние доколкото съответните наематели плащат редовно месечните наеми, а ДДС се възстанови от данъчната администрация).

  • Упражняване на контрол върху дейността на Обслужващото дружество и стриктно изпълнение на задълженията на наемодател по договорите за наем.



Б) Фактори, които са изключително извън контрола на управителните органи на “И Ар Джи Капитал - 2” АДСИЦ:





  • Възстановяване на платения ДДС във връзка с придобиването на имот Б до 28.02.2006г

  • Одобрение на настоящия проспект до 31.12.2005г.

  • Успешно приключване на първоначалното увеличение на капитала на Дружеството до 31.03.2006г.

  • Запазване на приетите данъчни облекчения за дружествата със специална инвестиционна цел.

  • Промени в макроикономическото състояние на България и по-специално на системните рискове, както са описани в Раздел ІІ, т.6 по-горе.

  • Промени от страна на застрахователите на покритите застрахователни рискове при застраховането на сградите.

С подписите си на последната страница на настоящия регистрационен документ „И Ар Джи Капитал –2 ” АДСИЦ декларира, че прогнозите са надлежно изготвени на базата на представените по-горе предположения и че счетоводството на дружеството със специална инвестиционна цел ще бъде водено в съответствие със счетоводната политика на емитента и международните стандарти за финансово отчитане (МСФО).
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   18


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница