Преимущества единой системы регистрации собственности на землю



Скачать 159.33 Kb.
Дата05.11.2016
Размер159.33 Kb.
Андраш Осско,

Заместитель директора Комитета по регистрации земельных отношений г. Будапешта (Венгрия)


ПРЕИМУЩЕСТВА ЕДИНОЙ СИСТЕМЫ

РЕГИСТРАЦИИ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
ВВЕДЕНИЕ
Согласно статистике в развитых странах стоимость земли и недвижимости вместе с ипотекой составляет около 60-65% от общенациональных фондов.

Сделки с землей и другой собственностью, включая строительство, обеспечивают около 30-35% от ВВП.

Стоимость ипотеки в развитых странах составляет 30-35% от ВВП (в странах с переходной экономикой в Центральной и Восточной Европе эта цифра составляет 3-5%).

Одной из главных тем как в развитых, так и в развивающихся странах мира является устойчивое развитие (включая экономику, общество и экологию).

В последнее десятилетие в области земли и собственности произошли большие изменения, которые привели к появлению новых проблем, требующих решения. Эти изменения оказали большое влияние на развитые, развивающиеся страны и страны с переходной экономикой.

Из всего вышесказанного следует, что каждая страна нуждается в правовой и институциональной системе и эффективно функционирующей общенациональной инфраструктуре, которая бы смогла обеспечить осуществление сделок с землей и недвижимостью.

Профессионалы и всемирные организации, такие как ООН, Всемирный банк и др., а также земельная администрация и особенно учреждения по регистрации земель и кадастрам едины в своем мнении относительно необходимости наличия эффективной инфраструктуры для обеспечения устойчивого развития и операций с землей и недвижимостью.

Управление земельными ресурсами представляет собой «процесс определения, регистрации и распространения информации о собственности, стоимости и использовании земли в ходе реализации земельной политики» (ЮНИСЕФ, Руководство по управлению земельными ресурсами).

Термин «собственность» следует рассматривать как концепцию земельной собственности в широком смысле в рамках различных юрисдикций (включая установленные законом, основанные на обычаях, неформальные и т.п.), а термин «земля» включает любые сооружения на подземном, наземном и надземном уровне (например, здания).

Управление земельными ресурсами означает осуществление земельной политики с помощью широкого круга инструментов земельной политики (например, земельная реформа, объединение земель, земельные рынки, земельное налогообложение, управление морскими ресурсами и т.п.).


Изменения и новые вызовы последнего десятилетия,

связанные с вопросами земли и собственности

Мир постоянно меняется. В последние годы темпы этих изменений все больше ускоряются, затрагивая не только область техники, но и экономику и общество в целом, что ставит перед мировым сообществом новые вызовы, требующие решения.

Данные изменения оказывают особое влияние на земельные отношения и сделки с недвижимостью, требуя от государств и правительств поиска эффективных решений, развития и модернизации общественных институтов в ответ на новые вызовы 21 века.

В своем докладе я попытался доказать, что единая система регистрации земли является именно тем инструментом, который способен выполнить названные выше требования.



Изменения и факты

- Глобализация.

- Революция в информационных технологиях.

- Политические и экономические изменения в странах Центральной и Восточной Европы.

- Увеличивающийся разрыв между развитыми и развивающимися странами.

- Рост населения в развивающихся странах.

- Перемещение сельского населения в города.

- Отсутствие гарантий прав собственности на землю во многих развивающихся странах (Декларация Bathurst).


Новые вызовы, связанные с землей

- Устойчивое развитие.

- Развитие активного земельного рынка в странах с переходной экономикой и развивающихся странах.

- Быстрая урбанизация в развивающихся странах (Азия, Африка, Латинская - Южная Америка).

- Обеспечение прав собственности на землю в развивающихся странах.

- Обеспечение необходимого количества пищи и питьевой воды для населения мира (Декларация Bathurst).

- Пост-конфликтные проблемы.
Роль организаций FIG и ООН

Для решения и успешной реализации новых задач, связанных с землей и собственностью, требуются соответствующие инструменты, хорошо продуманные планы и правовая и институциональная база нового типа, способная дать ответ новым вызовам и обеспечить координацию основных земельных отношений.

Признавая важность решения вышеназванных проблем, большинство стран мира уже приступили к поиску эффективных правовых, институциональных и технических инструментов.

За последние годы Международная федерация землеустроителей, FIG, разработала новую долгосрочную стратегию, включающую различные программы и публикации в поддержку модернизации кадастровой системы и земельных администраций по всему миру.

Комиссия 7 FIG, занимающаяся вопросами кадастров и управления земельными ресурсами, стала лидером в этой области.

Организация Объединенных Наций также признает, что достижение устойчивого развития и обеспечение гарантий прав собственности на землю для всех представляет собой очень сложную и трудную задачу для любой страны или региона, и с помощью своих организаций ищет партнеров среди неправительственных организаций, которые смогли бы оказать профессиональную поддержку в этом вопросе.

Организации системы ООН и FIG, особенно Комиссия 7, уже многие годы работают вместе, организуя встречи и совместные семинары в поддержку земельных отношений. Общепризнано, что кадастры и системы регистрации земель и управления земельными ресурсами должны стать эффективным инструментом и инфраструктурой для обеспечения устойчивого развития.

Земля и недвижимое имущество составляют один из наиболее ценных ресурсов каждой нации, поэтому правильная регистрация земли и собственности и предоставление гарантии прав собственности играют важную роль для развития и поддержания активного земельного рынка в развитых, развивающихся странах и странах с переходной экономикой. Сектор регистрации земель является ключевым компонентом свободного экономического рынка, с помощью которого можно надежно и безопасно осуществлять свободную передачу правового титула.

В связи с этим в последние годы роль управления земельными ресурсами и особенно роль кадастров и регистрации земель быстро возрастает во всем мире.

Кадастр, регистрация земель в мире

В развитых странах управление земельными ресурсами, кадастры и системы регистрации земель работают хорошо благодаря развитию техники и современных технологий, а во многих случаях – благодаря эффективной работе отдельных организаций.

Совсем иная ситуация складывается в развивающихся странах (Азия, Африка, Латинская - Южная Америка) и большинстве стран с переходной экономикой в Центральной и Восточной Европе. Общим для всех этих стран является недостаточное число эффективно функционирующих систем управления земельными ресурсами (кадастры, установленная законом регистрация) и отсутствие гарантий собственности на землю при острой потребности в создании или модернизации кадастров и систем регистрации земли.

Проблемы, которые стоят перед странами с переходной экономикой в Центральной и Восточной Европе и развивающимися странами, различны в зависимости от страны.

Некоторые страны должны начать с самого начала, т.е. с создания современной, эффективной правовой и институциональной базы для управления земельными ресурсами. Перед другими стоит задача реорганизации сектора земельных отношений с тем, чтобы обеспечить его эффективное функционирование и модернизировать институциональные и технические аспекты.

В ряде стран, где имеется хорошо функционирующая система кадастров и регистрации земли, главная задача состоит в модернизации и улучшении технических условий и внедрении технологии IT.

Многие развивающиеся страны не могут гарантировать своим коренным жителям безопасного землевладения, несмотря на то, что неформальный закон существует, а доступ к земле ограничен.

Около пятидесяти процентов земель в растущих городах развивающихся страна заняты неформально, и люди не имеют никаких гарантий прав собственности (Декларация Bathurst).

Для этих стран исключительно важно обеспечить безопасное землевладение за счет предоставления соответствующих инструментов для регистрации неформальных или основанных на обычаи прав собственности.

Рекомендуемые решения и профессиональные публикации

Во многих странах встает вопрос - что является наилучшим решением, обеспечивающим создание или реорганизацию систем кадастров и регистрации земли.

Разработка земельного кадастра и регистрация земель, осуществляемые отдельно разными ведомствами, или создание унифицированной системы регистрации земли, которая бы объединила кадастр и регистрацию земли на законной основе и институциональном уровне.

В последние годы Федерацией FIG были выпущены две основных публикации, основанные на полученном опыте, которые могут служить для профессионалов руководством на будущее.

«Кадастр 2014» - видение кадастра будущего, Юрг Кауфман. В этой публикации, посвященной будущему кадастров, говорится о необходимости объединения кадастра и законной регистрации.

Другим ключевым документом является Декларация Bathurst, Инфраструктура управления земельными ресурсами для устойчивого развития, ставшая результатом работы совместного семинара FIG и ООН в Bathurst, Австралия. В ней показано, что комплексная скоординированная правовая и институциональная система управления земельными ресурсами может эффективно обеспечить устойчивое развитие. Обе эти публикации свидетельствуют о существовании общемировых тенденций и важности комплексного многофункционального подхода, представляющего наиболее эффективный инструмент для управления земельными ресурсами и собственностью. Важнейшими компонентами такой системы являются оперативно действующие кадастры и организации по регистрации земли. Эти организации занимаются ведением и регистрацией кадастровой картографической и юридической информации, и в то же время они являются держателями данных о земле и собственности, предоставляя эти данные внешним пользователям.

Сегодня благодаря современным информационным технологиям уже не существует технической проблемы сведения в единую компьютеризованную информационную базу различных юридических и картографических данных о земле, недвижимости и другой собственности. Во многих развитых странах такие базы уже созданы, но часто организации и учреждения, занимающиеся обработкой и обновлением вышеназванных данных, принадлежат к разным ведомствам и им приходится делить между собой доход, получаемый от предоставляемых ими услуг.

По мнению профессионалов, такой подход очевиден и «Кадастр 2014», предполагающий объединение кадастра и регистрации на законной основе и организационном уровне в Единую систему регистрации земель, должен стать более эффективной инфраструктурой в области земельных и имущественных отношений.

«Кадастр 2014» также предполагает, что современный кадастр (единая система регистрации земли) должен быть окупаемым, т.е. доход от услуг по предоставлению данных, регистрационных сборов и прочих услуг должен покрывать годовой бюджет. Как это сделать?

Нельзя слишком сильно повышать стоимость предоставляемых услуг, так как в этом случае пользователи не захотят их покупать. Как же лучше всего можно добиться окупаемости затрат? Возможно, наилучшим решением будет объединение кадастра и регистрации земли, а в странах, перед которыми стоит задача создания оперативной системы управления земельными ресурсами, таким решением может быть создание единой системы регистрации земли на правовой основе и на институциональном уровне.

Другим важным шагом для обеспечения возмещения затрат может быть максимально возможное расширение состава кадастровой информации и данных о регистрации земли с целью создания многоцелевой системы регистрации земли. Такая система должна выполнять требования внешних пользователей и общества в целом. Несомненно, очень важна обработка и актуализация всех юридических, картографических и других данных, поскольку только надежная и актуальная информация будет востребована рынком, а содержание информации и качество услуг будут зависеть от возможностей кадастра, организаций по регистрации земли и передовых информационных. Приведенные выше аргументы очевидны, но достижение поставленной задачи не так просто. В странах, где есть хорошо функционирующие традиционные межведомственные системы (развитые страны), существуют юридические трудности для объединения организаций на законном основании и институциональном уровне, с другой стороны, обычно эти организации способны выполнять все требования, предъявляемые рыночной экономикой и обществом, путем использования современных технологий.

В то же время в развивающихся странах и странах с переходной экономикой, перед которыми стоит задача создания или реорганизации кадастра и системы регистрации земли, не существует юридических трудностей для создания Единой системы регистрации земли, которая обладает целым рядом преимуществ.


Задачи, стоящие перед развивающимися странами

и странами с переходной экономикой


Перед развивающимися странами и странами с переходной экономикой стоят огромные задачи, требующие быстрого решения, которые обусловлены изменениями и новыми вызовами, появившимися в последнее десятилетие. Для достижения этих важных целей необходима эффективная система управления земельными ресурсами.

Страны Центральной и Восточной Европы после смены политической системы и введения рыночной экономики столкнулись с серьезными проблемами в отношении земли и собственности. Им необходимо осуществить массовую приватизацию, установить собственность на сельскохозяйственные земли, провести компенсацию, реституцию и объединение земель и наряду с этим модернизировать правовую и институциональную базу, что очень важно для удовлетворения требований рыночной экономики. Крайне необходимо разработать информационные технологии и провести компьютеризацию кадастра и земельного реестра. Наиважнейшей задачей для развивающихся стран является земельная реформа. Другой важной задачей для развивающихся стран является регистрация собственности бедных граждан или регистрация неформальных прав в законном реестре и т.п.

Такие страны (Центральной и Восточной Европы, страны с переходной экономикой, развивающиеся страны) накопили соответствующий опыт и в них есть примеры создания, реорганизации и модернизации систем кадастра и регистрации земель. Однако наиболее эффективной является единая система регистрации земель, обеспечивающая развитие земельного рынка и процессов приватизации, которые происходят быстрее, чем при наличии систем, принадлежащих многим ведомствам.

Венгерский пример


Венгрия представляет собой пример страны Центральной и Восточной Европы, доказавшей преимущества Единой системы регистрации земли.

В Венгрии кадастр и законная регистрация были объединены на правовой основе и институциональном уровне еще в 1971 году.

Как и во многих странах Европы и мира, начиная с середины 19 века, земли и недвижимое имущество регистрировались дважды. С одной стороны, кадастр земель и недвижимого имущества создавался для целей государства и политики налогообложения. С другой стороны, существовала фактическая регистрация земли, включающая договорное и ипотечное имущество. Земельные реестры должны были обеспечивать безопасное землевладение, порядок заключения земельных сделок, а также интересы кредиторов. Различие между земельными реестрами и земельным налоговым кадастром заключается в их структуре и ведомственной принадлежности, поскольку земельные реестры относятся к юридической сфере, а земельный кадастр является частью общественной администрации.

Кадастровая карта служит основой для земельных реестров и кадастров. Земельные реестры и земельные кадастры действовали параллельно, обеспечивая взаимный обмен данными. Через какое-то время это привело к двойной регистрации данных, однако, при этом данные, получаемые из других источников, не всегда могли быть аутентичными, что создавало большую неопределенность при их использовании.

Хотя в большинстве стран все еще существуют эти две системы, принадлежащие к разным ведомствам, что обусловлено традициями и трудностями законодательного характера, все же имеются примеры объединения законной регистрации и кадастра на легальной основе и организационном уровне (Нидерланды, Республика Чехия, Норвегия, Словацкая республика).

Цели и системы единой регистрации земель


Существует две цели. Юридически земельные реестры обеспечивают своего рода защиту титульных прав, сделок и т.п. с недвижимостью, а также создают определенность для добросовестных владельцев и предоставляют выгодные финансовые обязательства для планирования и предоставления статистических данных для правительства и организаций по использованию земли.

Единая система регистрации земель включает:


1. Карту регистрации недвижимого имущества – она идентична кадастровой карте и также служит для целей землеустройства.

2. Имущественную ведомость, состоящую из трех частей:



Часть I. - Описательные данные (номер участка, адрес, район, степень освоения, качество почвы и т.п.)

Часть II. - Титульные права, т.е. данные, относящиеся к собственности (имя, дата рождения, адрес, индивидуальный номер и др.)

Часть III. - Все другие титульные права и сделки (ипотека, ограничения, сервитуты и т.п.).

3. Земельная книга включает описательные данные о каждом объекте недвижимой собственности в данном населенном пункте в соответствии с номером участка и указанием общей площади.

Единая система регистрации земли регистрирует все земли и недвижимое имущество, включая кондоминиумы, и территория всей страны представлена с помощью кадастровых карт большого масштаба - 1:1000-1:2000.

Данная система имеет многоцелевой характер и содержит широкий круг различных описательных данных и прав (номер земельного участка, адрес, границы, строение, землепользование и т.п. и права собственности, ипотека, ограничения, сервитуты и т.п.)

Аренда земли также регистрируется в этой системе, но отдельно, с учетом земельного реестра. В более широком смысле институт управления земельными ресурсами также занимается топографическим картированием, дистанционной съемкой для целей сельского хозяйства и создания карт для получения сельскохозяйственных субсидий от ЕС.

Структура и содержание единой системы регистрации земли свидетельствуют о том, что такая система способна удовлетворить все требования, выполняемые двумя отдельными системами вместе – кадастром и документом о регистрации земли. Кроме того, система позволяет расширить состав и содержание данных о земле и недвижимости. Некоторые, особенно в Европе, возражают против создания единой системы регистрации земли, аргументируя это тем, что действие отдельного земельного реестра предполагает наличие суда, а единая система регистрации земли не способна обеспечить аналогичную степень юридической безопасности. Это не верно. Институциональная система гарантирует первую и вторую инстанцию общественной администрации, а после принятия решений второй инстанцией клиенты имеют право обратиться в суд.



Причины создания единой системы регистрации земли в Венгрии


1. Два учетных документа не смогли обеспечить необходимый уровень интеграции и согласованности данных.

2. Возможность избежать параллельной актуализации и регистрации данных.

3. Возможность снизить численность персонала и затраты.

Благодаря созданию Единой правовой и институциональной системы регистрации земли в Венгрии после введения многопартийной демократии и рыночной экономики, страна сможет решить наиболее важные задачи, включая приватизацию, компенсацию, регистрацию новой собственности и техническую модернизацию и компьютеризацию земельного реестра, сделав это быстрее и эффективнее, чем большинство других стран Центральной и Восточной Европы.



Преимущества единой системы регистрации земли


Здесь были представлены наиболее важные проблемы в области земли и собственности, которые предстоит решать сегодня и в ближайшем будущем. Для их решения необходимы соответствующие инструменты и наша задача состоит в том, чтобы выбрать среди них наилучшие и наиболее эффективные. Одним из наиболее эффективных инструментов может стать Единая система регистрации земли, имеющая определенные преимущества по сравнению с другими правовыми и институциональными системами.
1. Единая управляющая организация и один человек, принимающий решения

Совершенно очевидно, что при объединении кадастра и законной регистрации все решения, относящиеся к земле и собственности, будут приниматься одним управляющим органом. В развивающихся странах или странах с переходной экономикой один человек, принимающий решения, может эффективно координировать процесс земельной реформы, землеустройства, картирования, регистрации изменений и новой собственности, появившейся в результате приватизации и компенсации. В результате этого сокращаются затраты времени на оформление земельных актов, законов и процедур, что очень важно для стран, переходящих к рыночной экономике.


2. Юридические и картографические данные

становятся более целостными и согласованными

Безопасное землевладение и качество данных очень важны для инвесторов и пользователей всех стран мира. Гарантии прав собственности на землю стимулируют иностранных инвесторов из развитых стран вкладывать свой капитал, что имеет ключевое значение для развивающихся стран и стран с переходной экономикой для развития рыночной экономики и активного земельного рынка.


3. Снижается численность персонала и текущие затраты организаций

В настоящее время реформа общественного административного сектора представляет собой важную задачу для всех стран мира. Одним из компонентов этой реформы является снижение бюджета. При наличии нескольких отдельных организаций происходит двойная регистрация изменений, что означает осуществление параллельных видов деятельности. Единая система регистрации земли позволяет избежать параллельных видов деятельности и, следовательно, приводит к сокращению численности персонала и затрат времени, а также снижению текущих затрат и бюджета.


4. Рабочий процесс и актуализация данных ускоряются, качество информации повышается, а обслуживание данных становится более эффективным

Очевидно, что рабочий процесс и актуализация юридических и картографических данных в рамках одной организации будут осуществляться быстрее, чем в случае наличия нескольких отдельных организаций. Закон гарантирует одновременную актуализацию одних и тех же данных, содержащихся на кадастровой карте и в юридических документах (имущественная ведомость) земельного реестра. В результате такого рабочего процесса и актуализации данных, качество информации становится выше, а обслуживание данных – эффективнее.

Несомненно, Единая система регистрации земель сама по себе не может гарантировать хорошего качества информации и данных, но она может способствовать лучшему выполнению требований качества.
5. Осуществление технической модернизации, правовой

и институциональной реформы будет быстрее и эффективнее

В странах с переходной экономикой и развивающихся странах техническая модернизация, компьютеризация и правовая и институциональная реформа имеют большое значение. При реализации проектов важен также временной фактор. Единый земельный реестр - это одна управляющая организация и один человек, принимающий решения. Координация и компьютеризация проектов становятся более эффективными и дешевыми. Правовая и институциональная реформа также будет осуществлена в более короткие сроки.

Как показывают примеры и опыт разных стран, там, где ответственность за земельные вопросы поделена между разными ведомствами, координация проектов оказалась плохой, финансовые источники не были сконцентрированы, результаты проектов фрагментированы, а эффективность и результаты программ в целом недостаточно хорошие.
6. Многоцелевой характер Единой системы регистрации земли

может лучше обеспечить предоставление современных услуг и возмещение затрат

При объединении кадастра и законной регистрации или при создании единой системы регистрации земли картографические и юридические данные находятся в собственности одной организации и состав и содержание данных можно расширять дальше. Проще обеспечить качественные данные, если процесс актуализации картографических и юридических данных осуществляется одновременно.



Качественные данные принимаются рынком и представляют для него большую ценность. Многоцелевая единая организация по регистрации земли (кадастр) в качестве собственника и поставщика юридической и картографической информации может выполнять все требования, предъявляемые экономикой, лицами, принимающими решения, и обществом, а также обеспечить ожидания в отношении возмещения затрат.


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница