Offices/General Спрос



Скачать 357.85 Kb.
Дата09.11.2016
Размер357.85 Kb.




193



21.11.2006


Offices/General


Спрос на качество
За три квартала 2006 г. консультанты зафиксировали рекордное поглощение офисных площадей класса А и В - около 1 млн кв. м. Число сделок по предварительной аренде стало превалировать в общей структуре спроса.

Пираты на рынке недвижимости
В последнее время на российском рынке недвижимости участились случаи неправомерного использования брендов. Пираты уже воспользовались именами компаний МИАН и ПИК, а недавно к пострадавшим прибавился и «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП).
Retail
Государство прижмет торговлю
Вчера министр сельского хозяйства Алексей Гордеев дал негативную оценку деятельности торговых сетей.

X5 Retail Group закрыла сделку
по приобретению "Метронома"

X5 Retail Group, управляющая розничными сетями "Пятерочка" и "Перекресток", закрыла сделку по приобретению 100% долей в ООО "Метроном АГ".



Regions


Санкт-Петербург. Офисный оптимизм
Офисный рынок Петербурга еще несколько лет будет сохранять репутацию ненасыщаемого. Увеличение числа офисных площадей приводит к его расслоению - по месторасположению объектов, их классности и величине арендных ставок.

Новосибирск. Конкуренция девелоперов
полезна арендаторам
Девелоперы один за другим анонсируют в Новосибирске новые проекты строительства бизнес-центров. Так как предложение растет, они стараются угодить все более взыскательным требованиям платежеспособных клиентов.

Ростов-на-Дону. В дефиците управляющие
На ростовском рынке коммерческой недвижимости формируется новая тенденция: все больше офисных площадей отдаются в управление профессионалам.

Нижний Новгород. Доходность все меньше
С начала года цены на офисы выросли на 30-60%, арендные ставки почти не изменились. Сроки окупаемости инвестиций как в крупные объекты, так и в небольшие офисные помещения увеличиваются, но это нисколько не снижает числа желающих стать собственником офисных помещений.

Самара. Придется подождать
В 2006 г. эксперты ожидали насыщения рынка офисных площадей - девелоперами было заявлено к реализации несколько масштабных проектов. Однако выборы мэра, пришедшиеся на эту осень, подкорректировали график ввода новых бизнес-центров.

Екатеринбург. Офисов для продажи нет
В октябре темпы роста цен на офисы вернулись к летним - 7% в месяц. Их динамика, по мнению участников рынка, в ближайшее время не снизится - объем предложения на рынке не растет.

Offices/General


Спрос на качество

За три квартала 2006 г. консультанты зафиксировали рекордное поглощение офисных площадей класса А и В - около 1 млн кв. м. Число сделок по предварительной аренде стало превалировать в общей структуре спроса. Заранее офисы предпочитают снимать в основном международные компании. Все больше внимания арендаторами и, как следствие, девелоперами уделяется качеству предлагаемых помещений. Отреагировав на возросшие требования рынка, в ноябре "большая четверка" брокерских компаний предложила новую классификацию высококлассных офисов взамен существовавшей с 2003 г.

В "большую четверку" брокерских компаний входят Colliers International, Cushman & Wakefleld / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), Jones Lang Lasalle (JLL) и СВ Richard Ellis Noble Gibbons, основавших Московский исследовательский форум. В ноябре его состав был расширен за счет компании Knight Frank, Однако новая офисная классификация была разработана безучастия последней.

Деклассированные объекты

Эксперты намереваются перераспределить существующий объем качественных офисных помещений, который составляет сейчас примерно 5-5,5 млн кв. м. "Общее количество площадей останется прежним, - отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости JLL, - но теперь их начнут делить на три класса - А, который станет эталоном качества, В+ и В-".

В старой классификации было 20 критериев - для того чтобы зданию был присвоен класс А, оно должно было набрать как минимум 16 из них Обязательных параметров не существовало - ключевым в ряде случаев являлось центральное месторасположение офисного центра. "Согласно прежней классификации список столичных зданий класса А не такой уж длинный - он включает в себя около 190 объектов плюс еще примерно полсотни на стадии строительства или предпроектной подготовки", - говорит Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. "Мы полагаем, что половина нынешнего класса А перейдет в класс В", - прогнозирует Батурина.

В новой классификации 26 критериев: чтобы попасть в класс А, В+ или В-, офисный центр должен отвечать всем соответствующим параметрам, допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных. Большинство новых требований относятся к инженерным системам и конструктивным особенностям зданий, что касается месторасположения, то от него требуется лишь быть "хорошим, с отсутствием рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (вроде тюрем и свалок)", а также транспортно доступным.

Одним из нововведений стал пункт о собственности: офис класса А должен принадлежать одному владельцу, в качестве желательного, но необязательного пока критерия названа прозрачная структура собственности. "Этот пункт станет обязательным года через три, - обещает Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. - Но то, что он появился, уже свидетельствует о зрелости нашего рынка и о его стремлении к цивилизованности. Инвесторы, особенно зарубежные, смогут лучше ориентироваться в структуре предложения".

"Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, - утверждает Петров. - Со временем объекты, особенно те, на которых застройщики сэкономили, морально устаревают и переходят в более низкий класс. Строящиеся офисные комплексы класса А диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут вытесняться в класс В. Те же процессы будут происходить, соответственно, и в других классах". По подсчетам Knight Frank, эта участь ждет около 20-25% зданий, подавляющее большинство которых относится сейчас к классу В.

"Классификация нужна брокерам, для девелоперов она вторична, - говорит Владимир Аристархов, генеральный директор "Промсвязь-недвижимости". - На мой взгляд, главное для офиса - местоположение и его инженерно-техническая оснащенность. Но если месторасположение - постоянная величина, то инженерия устаревает достаточно быстро и постоянно усовершенствуется. Она очень важна для высококлассного офиса. Поэтому на смену старым зданиям приходят новые, в которых использованы более передовые технологии". "Месторасположение для офисного центра не главный критерий, важнее хорошая транспортная доступность: близость к метро и реальная возможность добраться до места на машине, - возражает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ "Профико". - Когда наша компания заключала договор с брокерами о продвижении "Профико", они настаивали о включении в контракт положения, что он будет класса А Но критерии классности изменчивы: сегодня наши уважаемые консультанты говорят одно, завтра их мнение изменится, и мы в класс А можем уже не попасть. Поэтому мы записали, что компания строит высококлассный офис, который будет отвечать таким-то характеристикам, и их перечислили".

Растущий спрос

По информации Knight Frank, общий объем построенных и реконструированных качественных площадей в III квартале 2006 г. составил 288 000 кв. м, что почти в два раза выше аналогичного показателя 2005 г. В эксплуатацию были введены "Централ Сити Тауэр" (14 000 кв. м), вторая фаза "Веста Плаза" (39 000 кв. м), "Волна" (19 200 кв. м), "Центр 2000" (15 600 кв. м), офисный центр на Трубной ул. (12 800 кв. м) и др.

По данным Colliers International, в III квартале 2006 г. 200 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 153 000 кв. м - проданы. "Сделки предварительной аренды офисов класса А составили около 64% от общего объема. Общее поглощение офисных помещений классов А и В за первые три квартала 2006 г. достигло примерно 967 000 кв. м", - приводит цифры Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International.

"В этом году мы отметили резкое увеличение спроса, оно связано с расширением компаний и поглощением ими все большего количества площадей", - говорит Батурина. В III квартале 2006 г состоялись крупные сделки в сегменте аренды офисной недвижимости: международная аудиторская компания Deloitte & Touche CIS арендовала 29 000 кв. м в первом здании БЦ "Белая площадь", который планируется построить к 2008 г; KPMG взяла в аренду 13 400 кв. м в "Башне на набережной" (в здании С), Deutsche Bank снял 7700 KR м в БЦ "Аврора Бизнес Парк" (в здании В) и проч. "Практика заключения предварительных долгосрочных договоров аренды свидетельствует о недостатке предложения качественных площадей в Москве", - резюмирует Петров. По информации Colliers International, в конце III квартала 2006 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А сократился по сравнению со II кварталом 2006 г. и составил 1,8%; в зданиях класса В средний уровень вакантных помещений остался неизменным - 4%.

Петров отмечает, что девелоперы офисных зданий класса А все чаще при определении базовых арендных ставок их величину привязывают к фиксированному курсу рубля, вводя понятие годовой индексации арендных ставок По данным C&W/S&R, уровень арендных ставок в зданиях класса А в III квартале составил $737 за 1 кв. м в год. С января по октябрь они выросли на 18%. Арендные ставки в офисных помещениях класса В составили на начало октября $523 за 1 кв. м в год.



Ведомости

К содержанию

Пираты на рынке недвижимости



В последнее время на российском рынке недвижимости участились случаи неправомерного использования брендов. Пираты уже воспользовались именами компаний МИАН и ПИК, а недавно к пострадавшим прибавился и «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП). В компанию поступила рассылка с предложением купить оздоровительный комплекс «Мирный», якобы относящийся к проекту «Рузская Швейцария», который реализует ВФП. Юристы отмечают, что пиратство на рынке недвижимости явление уже нередкое. По их мнению, если не принять своевременных мер, дело может дойти до необходимости проводить ребрендинг ряда компаний, что обойдется пострадавшей стороне в миллионы долларов.
Чтобы разъяснить ситуацию с оздоровительным комплексом «Мирный», корреспондент РБК daily позвонил по телефону, указанному в рассылке. В компании, занимающейся продажей площадей, сначала затруднились ответить на вопрос, является ли «Мирный» объектом «Рузской Швейцарии». Однако после длительной паузы было сказано, что «Мирный» не относится к «Рузской Швейцарии», а просто находится рядом.
Участники рынка указывают, что ситуация, в которой оказалась компания «Вашъ финансовый попечитель», неуникальна. Руководитель пресс-службы группы компаний ПИК Дмитрий Ивлиев отметил, что массовый выход на рынок кооперативов, использующих в рекламе аббревиатуру ПИК, вынудил руководство обратиться в Федеральную антимонопольную службу. Только после соответствующего решения ФАС рекламная экспансия «клонов» была прекращена. А генеральный директор «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова вынуждена была выступить с заявлением, в котором обратила внимание потребителей на то, что на рынке работает группа мошенников, пользующихся именем компании.
В УК «Гарант-Инвест» (занимается строительством торговых центров) РБК daily рассказали, что имидж компании серьезно пострадал, когда на рынке появился ее «клон» — «Гарант Инвест». По словам участников строительного рынка, новая компания представляет собой финансовую пирамиду. «Каждый день нам в офис поступает несколько звонков с претензиями от вкладчиков, и приходится объяснять, что мы не имеем никакого отношения к компании-клону», — рассказал генеральный директор УК «Гарант-Инвест» Андрей Епифанцев.
Подобные явления имеют место не только в Москве. Как рассказал РБК daily руководитель юридического отдела Центрального агентства недвижимости Игорь Силкин, недавно было обнаружено, что одна компания в городе Великие Луки использует не только наименование «Центральное агентство недвижимости», но и товарный знак, очень похожий на знак ЦАН. Г-н Силкин полагает, что единственный выход в данной ситуации — подавать в суд. В то же время, по мнению руководителя центра корпоративного продвижения «МИЭЛЬ-Недвижимость» Натальи Завалишиной, пиратство показывает, что компании, чьи названия используются «как локомотив», являются уважаемыми и сильными брендами. «Это некий показатель значимости компании, ее силы», — добавляет г-жа Завалишина.
С ней согласна и партнер коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры» Наталья Барщевская. По ее мнению, копирование бренда это своеобразное признание популярности фирмы на рынке. «Однако последствия от такого признания могут быть самыми плачевными, — отмечает она. — Если компания не отреагирует на неправомерное использование своего бренда, урон может быть серьезным». По словам г-жи Барщевской, гораздо легче доказать незаконное использование бренда, если есть бумажный документ — например, рекламный проспект или объявление в газете, тогда как по интернет-источнику сделать это практически невозможно.
Прямых убытков от неправомерного использования бренда компания не несет, однако подрыв доверия к ней может привести к финансовым потерям в среднесрочной и долгосрочной перспективе, утверждает партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. «Если случаи, когда имя компании копируется, неоднократны и тем более если речь идет об использовании имени мошенниками, то такая ситуация может вынудить компанию провести ребрендинг, что обойдется в круглую сумму», — говорит эксперт. Участники рынка отмечают, что ребрендинг крупной компании может стоить миллионы долларов.
RBC daily
К содержанию

Retail

Государство прижмет торговлю



Вчера министр сельского хозяйства Алексей Гордеев дал негативную оценку деятельности торговых сетей. В частности, в ходе интернет-конференции он назвал сети «экономическими монстрами» и «убийцами мелких торговых точек», обвинил их в том, что они берут «плату за вход», перекладывают маркетинговые затраты на плечи производителя, не сразу расплачиваются за товар. Министр считает, что государство должно вмешаться в ситуацию «на законодательном уровне».
«В отсутствие закона о торговле в стране невозможно урегулировать целый ряд существенных вопросов, — заявил г-н Гордеев. — Например, мне до сих пор непонятно, почему торговля имеет право делать наценку на хлебобулочную продукцию 50%. Хотя труд торговца состоит в том, чтобы выложить хлеб на прилавок».
По мнению министра, сети используют несколько «несправедливых приемов»: «вхождение в крупную сеть стоит единовременной оплаты», «наценку торговые сети выставляют сами, не согласовывая с производителем», «существует отдельная плата для рекламирования этих сетей» и «отсрочка платежа за поставленную продукцию достигает иногда трех и более месяцев». Поэтому «нужно вмешательство государства на законодательном уровне, как это сделано, в частности, в Испании и Франции», подытожил Алексей Гордеев.
С мнением главы Минсельхоза согласны производители продуктов питания, однако представители торговых сетей подчеркивают, что их доля в розничном обороте России не так уж и велика, чтобы называть их монополистами.
«Проблема сокращения доли производителя в конечной цене товара действительно существует», — отметил гендиректор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько. По его мнению, сельхозпроизводителям нужно повышать свое рыночное влияние, в том числе за счет создания объединений. Согласен с позицией министра и президент Мясного союза России Мушег Мамиконян: «Плата за вход в сети превышает возможности производителей. Кроме того, сети настаивают на включении в договоры пункта, который бы фиксировал их рентабельность по определенному товару».
При этом г-н Мамиконян указал на различия в капитализации крупнейших российских агрохолдингов и торговых сетей при проведении IPO. «Сети оценивают в 4—5 годовых оборотов, — говорит он, — а агрохолдинги — максимум в два». По его словам, это лишний раз доказывает неравное распределение дохода между производителями и торговцами.
«Мы высоко ценим энергию, с которой министр сельского хозяйства отстаивает интересы операторов сельскохозяйственной отрасли, — дипломатично комментирует директор по коммуникациям X5 Retail Group Геннадий Фролов. — Однако рыночная доля ряда сельхозпроизводителей и переработчиков продукции сельского хозяйства на порядок выше рыночной доли операторов розничного рынка. Мы выступаем за то, чтобы решения, регулирующие розничный бизнес, принимались на основе диалога между участниками рынка розничной торговли, производителями продукции и соответствующими государственными органами».
Даже новые законы вряд ли помогут решить проблему, заявил Леонид Барышев, генеральный директор компании «Эссен Продакшн АГ» (производит майонез «Махеевъ» и владеет торговой сетью «Эссен»). «Как производитель и владелец сети могу сказать, что трудности существуют и будут существовать. Справиться с сетями может только именитый производитель, — уверен г-н Барышев. — Я лично не знаю таких законов, которые помогут решить эту проблему, и не знаю примеров урегулирования этого вопроса. Время само расставит все на свои места. В то, что государство найдет рычаги воздействия на сети, слабо верится».
RBC daily

К содержанию

X5 Retail Group закрыла сделку
по приобретению "Метронома"


X5 Retail Group, управляющая розничными сетями "Пятерочка" и "Перекресток", закрыла сделку по приобретению 100% долей в ООО "Метроном АГ", говорится в сообщении компании. Сделка была одобрена наблюдательным советом "Пятерочки" и государственными органами, включая антимонопольную службу.

В результате этой сделки X5 Retail Group N.V. приобрела в собственность около 33,000 кв. метров магазинных площадей в привлекательных для торговли районах Москвы, а также дистрибьюторский и офисный центр в центральной части Москвы площадью 17,000 кв. метров с участком земли площадью 4,3 га. В результате этой сделки X5 Retail Group N.V. приобрела розничный бизнес, состоящий из 16 супермаркетов "Меркадо", а также права на торговые операции в РФ под брэндами "Меркадо" и "Меркадона".

Общая стоимость сделки составила порядка $200 млн, из которых стоимость розничного бизнеса (без учета стоимости недвижимости) составила около $50 млн.

На 30 сентября 2006 года Х5 Retail Group управляла 420 собственными магазинами "Пятерочка", расположенными в Москве (199), Санкт-Петербурге (199) и Екатеринбурге (22), а также 141 собственным супермаркетом "Перекресток" в Центральном регионе России и на Украине (включая 81 магазин в Москве).

На 30 сентября 2006 г. число франчайзинговых магазинов "Пятерочка" на территории России, Украины и Казахстана достигло 539. Под брэндом "Перекресток" работают 10 франчайзинговых магазинов в Москве.

Чистая выручка объединенной компании (с учетом чистой выручки обеих сетей, рассчитываемой с 1 января 2006 г.) за 9 месяцев 2006 года составила $2,411 млрд: чистая выручка "Пятерочки" достигла $1,359 млрд., "Перекрестка" - $1,015 млрд.



Интерфакс

К содержанию

Regions

Санкт-Петербург. Офисный оптимизм

Офисный рынок Петербурга еще несколько лет будет сохранять репутацию ненасыщаемого. Увеличение числа офисных площадей приводит к его расслоению - по месторасположению объектов, их классности и величине арендных ставок. Следующим шагом девелоперов может стать резервирование 15-20% площадей в строящихся бизнес-центрах, чтобы предложить их якорным арендаторам, расширяющим свой бизнес, считают эксперты.

По данным компании Praktis CB, в III квартале 2006 г, в Петербурге открылись 10 офисных центров классов А и В, их общая арендопригодная площадь составила около 53 600 кв. м. До конца года ожидается открытие еще семи объектов, которые предложат арендаторам около 38 300 кв. м.

Вопреки ожиданиям увеличение числа офисных площадей пока не в состоянии удовлетворить спрос арендаторов в новых высококлассных объектах. "Заполняемость бизнес-центров классов А и В по-прежнему составляет 97-98%, и то потому, что собственники оставляют 2-3% площадей про запас на случай, если наиболее выгодным арендаторам понадобятся дополнительные площади", - говорит Сергей Сухачев, вице-президент Центрального агентства недвижимости (ЦАН).

Рост объема офисных площадей мало сказывается и на ставках аренды. "За III квартал 2006 г. арендные ставки на офисы класса А и В в среднем увеличились на 1-2%, за девять месяцев прирост составил не более 10%", - приводит данные исполнительный директор Praktis СВ Юлия Дровянникова.

Сейчас арендные ставки для класса А находятся в диапазоне $525-845 за 1 кв. м. в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Арендные ставки на помещения класса В составляют $240-563 за 1 кв. м в год.Арендные ставки на встроенные офисные помещения в среднем по городу - $18-25 за 1 кв. м в месяц. "Новые проекты выходят на рынок с максимальными ставками для своего класса и тянут цены вверх", - отмечает Дровянникова.

Эксперты полагают, что девелоперам офисной недвижимости следует благодарить общий подъем экономики и крупные федеральные компании, которые приходят в город и влекут за собой целый ряд смежных бизнесов.

По данным бюджетно-экономического комитета Законодательного собрания Петербурга, ВРП в течение последних трех лет растет на 8% в год. По прогнозу комитета экономического развития, промышленной политики и торговли петербургской администрации, темп роста ВРП за 2006 г. составит 8,4%, его объем достигнет 784 млрд руб.

"Рынок ждет, что рост продолжится, - говорит управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. - Отчасти он обязан властям, которые договорились о переезде в Петербург представительств примерно 10 крупных федеральных компаний, а также Конституционного суда".

Чуть менее успешно идут дела в сегменте офисов класса С, популярность которого снижается как среди арендаторов, так и девелоперов.

Потерю интереса девелоперов к этому сегменту Дровянникова связывает с увеличенными на год-два сроками окупаемости проектов по сравнению с офисными центрами класса В. "Объекты класса С требуют сопоставимых с классом В объемов инвестиций, но их доходность ниже", - говорит она. Отток арендаторов испытывает и класс В - компании расширяются, им требуются большие площади, которые предлагают офисы класса А Сухачев говорит, что помещения класса В были востребованы арендаторами, которые желают снять небольшие офисы. "Если раньше около половины арендаторов снимали офисы по 40-50 кв. м, то сейчас таких всего 25%. Наибольшим спросом пользуются помещения в 100-200 кв. м", - резюмирует эксперт.

Еще одним результатом продолжающегося роста рынка становится все более заметное сегментирование предложения - девелоперы пока не жалуются на отсутствие спроса, но уже ищут индивидуальный подход к клиентам. В 2006 г. популярной стала продажа офисов на стадии строительства в собственность будущим пользователям. По данным ЦАН, начиная с 2005 г. доля офисов, выставляемых на продажу в строящихся бизнес-центрах, выросла примерно до 70 000 кв. м - это почти 30% от поступающих на рынок офисных площадей. Средняя цена таких сделок составляет $1200-2600 за 1 кв. м.

По данным компании "Петербургская недвижимость", сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в объектах на стадии строительства.

Стабильный спрос на новые офисы в сочетании с ограниченным числом объектов для реконструкции в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков отмечает начавшееся формирование деловых зон на основных набережных - Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской и Ушаковской.

Осваивается и еще недавно считавшаяся бесперспективной периферия. К примеру, в районе площади Конституции, на пересечении Ленинского проспекта, Краснопутиловской улицы и Новоизмайловского проспекта, ведется строительство офисного центра "Константа", строятся БЦ "Лидер" и ДМД.

Рост популярности этой зоны объясняется близостью аэропорта, перспективой соединения Измайловского и Новоизмайловского проспектов и хорошей логистикой, объясняет Дровянникова.

Такая же локальная деловая зона возникает и в Приморском районе, где высотный регламент позволяет строить небоскребы, такие как БЦ "Атлантик Сити" и "Екатерина Великая".

Однако, по версии Praktis, петербургскому рынку есть куда расти: соотношение высококлассных офисных площадей составляет в нем 0,32 кв. м на человека при заполняемости 95-99%, что примерно втрое ниже, чем в Лондоне.

Золин считает, что снижение заполняемости до 80-85% произойдет максимум через два года. Его причиной будет переход владельцев офисных центров к новой системе планирования. "Уже сейчас большинство арендаторов просят зарезервировать для них офисные площади, компании планируют свой рост и думают о будущем, - говорит он. - Такое планирование является нормой для европейских рынков и позволяет собственникам офисных центров удерживать якорных арендаторов".

Ведомости

К содержанию

Новосибирск. Конкуренция девелоперов


полезна арендаторам

Девелоперы один за другим анонсируют в Новосибирске новые проекты строительства бизнес-центров. Так как предложение растет, они стараются угодить все более взыскательным требованиям платежеспособных клиентов.

По данным консалтингового агентства DSO Consulting, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, в 2006 г. будет сдано уже свыше 70 000 кв. м. В 2007-2008 гг., как ожидается, рынок офисной недвижимости ждет лавина предложения - в эксплуатацию может быть введено около 300 000 кв. м площадей в новых бизнес-центрах.

До начала 2000-х гг. в Новосибирске под офисы использовались в основном здания проектных НИИ. Они мало походили на современные офисные комплексы, но были удобно расположены - по основным магистралям Новосибирска, чем и привлекали арендаторов. За прошедшие годы требования к качеству офисной недвижимости сильно возросли. В город приходят новые игроки федерального и международного уровня. "Растущему бизнесу требуется все больше комфортных кабинетов", - отмечает коммерческий директор компании "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев. По его мнению, реализующиеся сейчас проекты не закроют потенциальную потребность рынка в офисах высокого класса. "Вместе с рынком будут расти и требования арендаторов, - считает собеседник. - Бизнес-центры станут конкурировать не только за счет ставок аренды и месторасположения, но и за счет дополнительных услуг и сервиса".

В декабре "СТ Групп Регион" начнет строительство БЦ ST Plaza общей площадью 45 000 кв. м. Он расположится в самом центре города, в 100 м от Красного проспекта, и станет одним из самых высоких зданий Новосибирска - 111 м, в нем будет 29 этажей. В БЦ предусмотрен паркинг на 285 машино-мест. "Парковка расположится в стилобате здания, - рассказал Шмелев, - дело в том, что по обе стороны от него стоят старые панельные хрущевки. А кабинеты будут расположены выше, чтобы арендаторы могли наслаждаться видами города, а не смотреть в окна близлежащих строений".

"СТ Групп Регион" обещает, что их новый БЦ станет самым качественным офисным комплексом Новосибирска и составит достойную конкуренцию "Росевроплаза" - проекту компании "Росевродевелопмент". "Росевродевелопмент", однако, уверен в востребованности своего объекта. "Бизнесцентр еще не построен, а около 40% площадей уже нашли арендаторов по ставке от $440 за 1 кв. м в год", - рассказала коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Ввести БЦ планируется в конце 2006 - начале 2007 г.

Эксперты говорят, что на сегодняшний день основные требования арендаторов касаются емкости парковки и транспортной доступности. "Ничто так не раздражает посетителей бизнес-центров, как проблемы с парковкой", - отмечает директор ИСК "Трансервис" Александр Бойко. По его мнению, офисные центры, не имеющие достаточного количества парковочных мест, будут вынуждены снижать ставки аренды. Бойко говорит, что строящийся компанией "Трансервис" бизнес-центр "Гринвич" общей площадью 34 000 кв. м заложен с учетом современных требований к емкости парковки - общее количество машино-мест составит 350. Его ввод в эксплуатацию намечен на июль 2007 г., а первые договоры аренды можно будет заключать уже в феврале следующего года по ставке от 1300 руб.за 1 кв. м в месяц, обещает Бойко.

В бизнес-центре "Кронос", который строит "Новосибирскэнерго", автомобилям будет отдано около 20 000 кв. м из 50 000 кв. м общей площади. В качестве арендаторов компания планирует привлечь представительства российских и международных компаний, для которых свободные места на парковке - непременное условие качественного бизнес-центра, поясняет гендиректор "Новосибирскэнерго" Корней Гиберт.

Одна из новых тенденций на новосибирском рынке - строительство многофункциональных офисно-гостиничных комплексов. "Девелоперы пытаются диверсифицировать риски по проекту и строят многофункциональные комплексы - это позволяет им оптимизировать конечный экономический результат, - объясняет Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. - Если сравнивать показатели доходности гостиниц и, например, офисов, то гостиничные проекты гораздо более доходны по выручке. Но в чистом виде девелоперы их реализовывать не любят. В офисном проекте арендодатель перекладывает расходы по эксплуатации здания на арендатора, получая практически очищенный доход от аренды, а в гостиницах около 50%, а иногда и более от общих расходов составляют эксплуатационные". Так, компания "Русские отели", обещавшая построить в Новосибирске гостиницу "4 звезды", поменяла концепцию и теперь планирует возвести офисно-гостиничный центр. "Городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов, - объясняет Станислав Капинос, генеральный директор компании "Русские отели". - В результате создаются некие симбиозы - например, гостинично-офисные центры либо объекты других форматов, часть которых ориентирована на долгосрочное строительство - гостиницу, а другая часть - на быстроокупаемые площади: торговые, развлекательные центры, офисы и т. п.".

Компания "Сибакадеминвест" приступила к строительству в Новосибирске конгресс-центра (общая площадь - 65 000 кв. м) с рабочим названием Sky City. По словам гендиректора "Сибакадеминвеста" Михаила Ненашева, центр стоимостью $130 млн будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную гостиницу "5 звезд" на 200 номеров. В офисном центре разместится Сибакадембанк, часть площадей будет сдаваться в аренду. Ставки аренды площадей пока не определены, говорит Ненашев.

Свой проект офисно-гостиничного комплекса реализует в Новосибирске фонд London & Regional Properties (L&RP). По словам управляющего директора российского представительства L&RP в России Дэвида Джеованиса, в состав комплекса площадью 26 900 кв. м войдут бизнес-центр класса А, гостиница уровня "4 звезды" на 190 мест, два конференц-зала, два ресторана, кафе-бар, спа-салон и фитнес-зал. Общий объем инвестиций составит около $40 млн, а строительство завершится в конце 2007 г. Генподрядчиком выступает Русская компания развития.

Ведомости

К содержанию

Ростов-на-Дону. В дефиците управляющие

На ростовском рынке коммерческой недвижимости формируется новая тенденция: все больше офисных площадей отдаются в управление профессионалам. Девелоперы сами создают управляющие компании под свои объекты, более того, в городе появляются и специализированные структуры, готовые взять в управление любой качественный бизнес-центр.

По данным компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивается на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет. В 2007-2008 гг. в городе ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, офисы класса В сдаются по 750-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, класса С - по 550-600 руб. По данным ростовских риэлторов, в новых бизнес-центрах арендные ставки составляют 1200-1400 руб. за 1 кв. м в месяц, но наибольшим спросом пользуются помещения площадью 15-20 кв. м по цене 600-700 руб. за 1 кв. м в месяц.

На региональных рынках коммерческой недвижимости появляется новая тенденция - создаются профессиональные управляющие компании, отмечает директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Мария Котова. "Собственники понимают, что арендный бизнес необходимо выстраивать грамотно и предоставлять более качественные услуги, - говорит она. - Нескольким собственникам не всегда удается договориться, а управляющая компания может решать общие проблемы комплекса". В Ростове профессиональные управленцы появились в этом году, констатирует гендиректор компании "Титул" Евгений Сосницкий.

На местном рынке уже работает около 10 компаний, большинство из них управляет собственными торговыми или офисными центрами. Заместитель директора АН "Парус" Максим Хмель добавляет, что нанимать людей со стороны свойственно комплексам с минимальным числом собственников. В основном управленцы будут подбираться под один или несколько объектов одного собственника, считает Котова. Невысокая заинтересованность многочисленных собственников низкоклассных офисов в улучшении качества объяснима: эти объекты и так востребованы большинством арендаторов, добавляет Сосницкий. "В здании Облсофпрофа на пр-те Ворошиловском по коридорам страшно ходить, но заполняемость там 100%, ведь в нем можно задешево арендовать небольшие площади до 70 кв. м", - говорит он.

Но общие тенденции развития региональных рынков таковы, что качественные офисы с грамотным управлением начинают вытеснять административные здания прошлой эпохи, напоминает менеджер "Гражданпромстроя" Евгений Тенишев.

В Ростове уже работает управляющая компания с именем и опытом - "РГС Недвижимость", говорит Хмель. Управляемый ею бизнес-центр класса В+ Clover house (общая площадь - 26 000 кв. м) будет сдан в эксплуатацию лишь во II квартале 2007 г, но большая часть площадей уже нашла своих арендаторов, рассказывает замруководителя управления инвестиционных проектов "РГС Недвижимости" Ольга Теленгатор. При сдаче площадей предпочтение отдавалось крупным компаниям - представительствам иностранных фирм в Ростове, дополняет она.

"Пересвет-Регион" начинает строительство бизнес-центра класса А общей площадью 40 000 кв. м на пересечении улиц Красноармейской и Сиверса, концепция которого разрабатывалась C&W/S&R, говорит руководитель проекта Владимир Левераш. Маркетолог компании Виктор Преснов не исключает, что управлять комплексом будет международный оператор.

Из местных компаний, по словам Сосницкого, классические услуги внешнего управления офисной недвижимостью предоставляет "Офис-Сервис". Его директор Олег Пилипенко говорит, что заниматься этим бизнесом его компания начала недавно, хотя собственными офисными площадями управляет более шести лет. "Спрос на внешнее управление растет, - уверяет он, - это связано с активным строительством новых бизнес-центров и изменением психологии собственников, которые все меньше опасаются передавать управление посторонним людям". По данным официального сайта компании, "Офис-Сервис" управляет офисными площадями в зданиях на ул. Красноармейской, 173, Стадионной, 44, Семашко, 48, Соборном пер., 22, в БЦ "Купеческий двор" (сдача в эксплуатацию - I квартал 2007 г.). "В настоящий момент компания ведет переговоры по передаче в управление еще одного строящегося БЦ общей площадью 23 000 кв. м", - добавляет Пилипенко, заявив, что сейчас "количество площадей в управлении "Офис-Сервиса" измеряется десятками тысяч квадратных метров", но уже в следующем году их будет на порядок больше.

Наиболее оптимальным, по его мнению, для обеих сторон является вариант договора, когда прибыль УК напрямую зависит от полученных платежей по аренде. "В этом случае управляющая компания заинтересована максимально быстро заполнить здание по рыночным ставкам аренды и на длительный срок", - аргументирует эксперт. В зависимости от объема передаваемых в управление помещений заработок внешнего управляющего может составить 5-15% от арендных платежей. По словам Пилипенко, расходы собственника при самостоятельном поиске арендаторов могут быть значительно выше.



Ведомости

К содержанию

Нижний Новгород. Доходность все меньше

С начала года цены на офисы выросли на 30-60%, арендные ставки почти не изменились. Сроки окупаемости инвестиций как в крупные объекты, так и в небольшие офисные помещения увеличиваются, но это нисколько не снижает числа желающих стать собственником офисных помещений.

Качественные бизнес-центры - относительно новое явление для нижегородского рынка. "Нижегородские предприниматели сумели достаточно быстро оценить преимущества расположения офиса в крупном бизнес-центре, где клиентуру могут составить соседи по офису, но при выборе места для бизнеса по-прежнему руководствуются в первую очередь размером арендной платы", - говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Поэтому новые современные бизнес-центры заполняются довольно медленно: есть вакантные площади и в "Столице Нижний", и в "Теледоме", и в комплексе на пересечении ул. Нестерова и Ульянова. А вот в реконструированных бизнес-центрах, чей класс пониже и ставки аренды поскромнее, но фактически тот же набор услуг и современные коммуникации, свободных площадей практически нет. "В высококлассных бизнес-центрах размещаются в основном крупные иногородние или иностранные компании. Им выгодно размещаться в бизнес-центре - занимая большие площади, они, как правило, получают льготные условия", - констатирует Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости.

"Для мелких предпринимателей арендовать офис в классном бизнес-центре слишком дорого, они снимают под офис первые этажи жилых домов или кабинеты в старых административных зданиях, - отмечает Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости компании "Выбор-недвижимость". - Крупные местные компании, напротив, предпочитают не арендовать офисные площади, а приобретать их в собственность: расходы на аренду существенны, к тому же это инвестиции в чужой бизнес, а покупка, какой бы дорогой она ни была, - вложение в собственное дело". У мелких арендаторов, а таких на рынке большинство, особенно востребованы площади по 20-50 кв. м.

Подавляющее большинство новых и реконструированных офисных зданий находится в нагорной части города, поближе к административно-деловому центру и основным транспортным развязкам. Но их преимущества нивелируются перегруженностью магистралей. "Несколько наших клиентов отказались арендовать помещения в БЦ "Теледом", хотя ставки аренды там ниже, чем в других БЦ аналогичного класса, мотивируя свое решение близостью здания к площади Лядова с ее ежедневными пробками, и предпочли более удаленные от центра города БЦ", - приводит пример Трушин. В заречной части, где в основном расположены производственные и складские комплексы, риэлтор отметил некоторый дефицит офисных площадей. Там нет новых БЦ, бизнес располагается в основном на первых этажах жилых домов, в старых зданиях КБ и НИИ, в лучшем случае - в реконструированных БЦ или в административных зданиях (без единого управления).

Ставки аренды на встроенные офисы в обеих частях города практически сравнялись. Как сообщил Крайнов, средние ставки на встроенные офисы в нагорной части составляют около $20 за 1 кв. м в месяц, в заречной - $15-20 в зависимости от места и качества. Ставки в бизнес-центрах, претендующих на классность, выше. По данным НЦНЭ, в нагорной части средние ставки составляют в зданиях старого образца $16,5 за 1 кв. м в месяц, в реконструированных БЦ - $21, в новых БЦ - $32,7.

Трушин говорит, что рост арендных ставок в основном пришелся на III квартал и совпал с бурным ростом цен на жилую недвижимость и на коммерческие объекты. Трушин склонен объяснять повышение ставок на встроенные помещения увеличением цен продаж на новые офисы, которые с начала года подорожали на 30-60%. По его мнению, инвесторы хотят ускорить возврат инвестиций. Другие эксперты полагают, что адекватное росту цен продаж увеличение арендной платы невозможно: спрос на покупку офисов превышает предложение, а на рынке аренды риэлторы констатируют равновесие, а по некоторым позициям даже избыток предложения. "С начала года ставки выросли в среднем на 9,8%, - сообщил Алексей Чемоданов, заместитель генерального директора, руководитель информационно-аналитической службы ГК "Триумф". - Достаточный объем предложения способствовал их стабилизации". "Если раньше, до строительства и реконструкции современных бизнес-центров, арендаторы готовы были арендовать и подвальные, и цокольные этажи, то сейчас такие помещения не пользуются спросом. Не сдаются и помещения без отделки: тратить время на ремонт даже в счет арендной платы арендаторы не готовы. Да и зачем ждать, тратить силы и время, когда без труда можно найти другое помещение", - говорит Чемоданов.

По мнению Крайнова, трудно сдать и помещения большой площади. Хотя у покупателей офисов площади по 300-500 кв. м, по словам Чемоданова, наоборот, пользуются повышенным спросом и сейчас в большом дефиците. "Рынок купли-продажи коренным образом отличается от рынка аренды: здесь спрос существенно превышает предложение", - отмечает он. Офисные помещения покупают как для собственных нужд, так и для сдачи в аренду. "Инвесторов не пугает снижение доходности и растущие сроки окупаемости. Офисное помещение все чаще воспринимается не только как дополнительный источник дохода, но и как способ сохранения средств", - отмечает Крайнов.

По прогнозу экспертов, в будущем году радикального изменения ситуации не будет. "Уже сейчас крупные бизнес-центры испытывают сложности с реализацией площадей, на заполнение здания арендаторами уходит около года. Если на рынок будут выброшены крупные проекты, сроки их окупаемости будут большими", - считает Романчева. "Значительного роста арендных ставок ожидать не приходится, предложение постоянно пополняется, но и падение маловероятно: на рынок приходят новые компании, как местные, так и иногородние и иностранные",

- полагает Трушин. Хотя заявлено довольно много проектов, но большая часть из них, скорее всего, будет завершена через год. В 2007 г. в нагорной части города ожидается ввод двух бизнес-центров: в районе Сенной площади компания "Элтекс" строит административное здание (11 000 кв. м), а на улице Солганской БЦ "Лондон" (9000 кв. м) возводит компания "Выбор". В заречной же части города, в Канавинском районе, будет построен только один БЦ - от компании "Дельта" (11 000 кв. м).

Ведомости

К содержанию

Самара. Придется подождать

В 2006 г. эксперты ожидали насыщения рынка офисных площадей - девелоперами было заявлено к реализации несколько масштабных проектов. Однако выборы мэра, пришедшиеся на эту осень, подкорректировали график ввода новых бизнес-центров. Чиновники не подписывали необходимые документы, например постановления о вводе объектов в эксплуатацию. Дефицит на рынке сохранился.

По планам к концу 2006 г. девелоперы должны были сдать около 150 000 кв. м новых офисных площадей. На рынке ожидались такие крупные офисные комплексы, как "Активный капитал" (общая площадь - 5500 кв. м), следующие очереди "Витязя" (около 64 000 кв. м) и "Делового мира" (19 000 кв. м), комплексы "Лазурный" (17 000 кв. м), "Биг-Бен" (13 000 кв. м) и "Вертикаль" (8500 кв. м). По предварительным прогнозам риэлторов, к концу этого года будет введено около 80 000 кв. м новых офисов, на начало ноября введено примерно 50 000 кв. м.

Насыщение самарского рынка офисных помещений опять откладывается. Из всех масштабных бизнес-центров, заявленных к сдаче в 2006 г., в эксплуатацию введены только два. В августе этого года была сдана вторая очередь комплекса "Витязь" - девятиэтажное здание площадью 4000 кв. м. Как рассказал Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра "Мабис", девелопера "Витязя", сейчас компания оформляет документы на право собственности на вторую очередь и ведет строительство третьей, а также строит паркинг на 800 машино-мест. Весь бизнес-центр общей площадью около 70 000 кв. м планируется сдать в 2007 г.

В июле "БЭЛ Девелопмент" начал сдавать в аренду часть площадей своего бизнес-центра, этот комплекс общей площадью 15 000 кв. м тоже будет сдан в начале 2007 г.

Другие анонсированные объекты в эксплуатацию не введены. Причины этого их девелоперы предпочитают не комментировать, а риэлторы объясняют сложившуюся ситуацию сменой власти на политической арене Самары. "До октября рынок замер в ожидании выборов мэра, - говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании "Спектр недвижимости". - Многие чиновники, ожидая смены власти, старались отложить подписание разрешительных документов и необходимые согласования". Другие эксперты соглашаются с Винтаевым, утверждая, что это стало одним из основных факторов задержки сдачи офисных центров. Хотя риэлторы не исключают возможности, что некоторые центры все же могут появиться в эксплуатации в декабре 2006 г.

В октябре этого года было заявлено о новом крупном проекте на рынке офисов. В центре Самары планируется построить многофункциональный деловой центр. Его строит инвестиционно-строительная компания "Губерния" (ее учредителем является Торгово-промышленная палата Самарской области). Сумма инвестиций оценивается более чем в 1 млрд руб. Общая площадь бизнес-центра превысит 43 000 кв. м. По прогнозам, проект будет реализован к 2009 г. В администрации области объясняют, что центр должен способствовать развитию предпринимательской и инновационной деятельности. В его состав войдут не только офисы, но и торговые помещения.

"На рынке почти нет площадей класса А, а они становятся все более востребованными", - рассказывает Галина Сорокина, руководитель департамента коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании "Дом". По ее словам, бизнес в регионе развивается бурно, приходит все больше новых крупных компаний - не только из Москвы, но и из Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода. "От них очень много заявок на помещения класса А, но в Самаре пока нет бизнес-центров такого уровня, кроме офисного комплекса "БЭЛ Девелопмент", - продолжает Сорокина. - Как только будут построены такие центры, от желающих не будет отбоя".

Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании "Информатика", говорит, что качественные площади востребованы как у крупнейших самарских, так и у федеральных компаний, приходящих в область. Правда, понимание того, что такое высококлассный офис, у них разное. "У большинства местных компаний невысокие требования к офису, для них главное - хороший ремонт, - отмечает он. - Здание, где размещается офис, может быть и не новым, а отреставрированным домом времен сталинской постройки, важно, чтобы в нем было можно работать сразу после переезда". "Местным компаниям в отличие от федеральных представительств, для которых важен имидж, на самом деле в основном нужен средний уровень помещений, главное, чтобы были все необходимые коммуникации: телефонные линии, Интернет", - соглашается Винтаев. Рязанов добавляет, что некоторым компаниям, например занимающимся производственным бизнесом, не всегда важно иметь офис в центре города: "Если их производство размещено в районе Заводского шоссе, то и администрация у них там же".

По оценке Максима Хвостова, директора по риэлторской деятельности компании "Дисса", на рынке продолжает наблюдаться нехватка офисных помещений для продажи, особенно в центральных районах. "Кроме того что не были сданы заявленные объекты, на рынок повлияла и ситуация с сокращением объемов строительства новостроек - очень часто под офисы идут первые этажи жилых домов", - объясняет Хвостов. "Для арендаторов достаточно предложений, - добавляет Винтаев. - Мало предложений по продаже офисных помещений, а спрос на них большой, так как инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости велика".

"Арендные ставки с начала года увеличились на 15%", - говорит менеджер по аренде СК "Портал" Арина Макарова. В январе 1 кв. м в центре можно было снять от 600 руб. в месяц, в более отдаленных районах - от 400-450 руб. С ноября в центральных районах города предложения начинались от 750 руб. в месяц за 1 кв. м, доходя до 1000 руб., на окраинах - от 500 руб.

Цены продаж за первые три квартала 2006 г., по оценкам экспертов, подросли в среднем на 20%. Винтаев добавляет, что цена очень сильно зависит от качества объектов - на некоторые из них она выросла на 30-40%. "Если в начале 2006 г. площади в центральных районах стоили около $1200-1500 за 1 кв. м, то сейчас - $1500-1800 за 1 кв. м, а стоимость продажи некоторых объектов может доходить и до $2000 за 1 кв. м", - говорит Винтаев.

По словам риэлторов, в 2006 г., как и в 2005 г., компании предпочитали приобретать, а не арендовать помещения. В большом дефиците были помещения от 15 до 20 кв. м: в новых бизнес-центрах кабинеты такой маленькой площади к продаже, как правило, не предлагаются. Спрос опережал предложение и по помещениям метражом от 100 до 150 кв. м. Это объясняется достаточно активным развитием малого и среднего бизнеса в Самарском регионе. Офисы от 500 до 2000 кв. м нужны лишь немногим арендаторам или покупателям, в основном очень крупным компаниям.



Ведомости

К содержанию

Екатеринбург. Офисов для продажи нет

В октябре темпы роста цен на офисы вернулись к летним - 7% в месяц. Их динамика, по мнению участников рынка, в ближайшее время не снизится - объем предложения на рынке не растет. В сентябре цены увеличивались не так быстро, покупатели привыкали к новым расценкам, сейчас большинство из них готовы покупать офисы даже по завышенной стоимости.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на начало ноября средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости составила 62 885 руб. По информации УПН, вплоть до июня цены на офисы росли плавно, примерно на 3% в месяц. В июле они резко - на 7,5% - выросли, а в августе прибавили уже 9%. Сентябрь прибавил к стоимости офисных площадей только 2%, но уже в октябре цены набрали прежнюю скорость, и стоимость офисов увеличилась на 6,5%.

По мнению аналитика УПН Гурама Тухашвили, снижение темпов роста цен в сентябре объясняется не увеличением предложения, а негативной реакцией покупателей на длительное и резкое увеличение стоимости офисов. Но уже в октябре потребительский интерес снова вырос и вернул ситуацию в прежнее русло.

Исполнительный директор риэлторской группы "Тим" Евгений Манторов считает, что реальная цена офисов в Екатеринбурге выше, чем озвученные УПН 63 000 руб. "Хорошие офисы раскупают еще на этапе строительства, - рассказывает он. - На рынок выставляются менее ликвидные и, соответственно, более дешевые объекты". По словам Манторова, люди готовы покупать хорошие объекты по ценам гораздо выше средних. "Еще недавно справедливой стоимостью офиса считалась сумма, которая оправдывалась за 5-6 лет аренды. Сейчас люди покупают офисы, соглашаясь на их окупаемость в 7-8 лет, потому что других вариантов нет, а развиваться надо уже сейчас", - резюмирует эксперт.

В КБ "Ярмарка" тоже отмечают ограниченный выбор предложения и его тенденцию к уменьшению. "Общий объем предложения на рынке офисной недвижимости за 10 месяцев сократился на 29%, а в центре - на все 40%", - приводит цифры аналитик КБ "Ярмарка" Лилия Файзуллина. Она отмечает, что на четверть снизилось и предложение жилых объектов под офисы.

Неудовлетворенный спрос на рынке купли-продажи офисов толкает цены вверх. По данным КБ "Ярмарка", цены на офисные помещения выросли с 43 500 руб. за 1 кв. м в начале января до 62 600 руб. в начале ноября, т. е. на 44%. А жилые объекты, предназначенные для перепрофилирования под офисы, еще в начале года можно было купить по 37 400 руб. за 1 кв. м, сейчас их не найдешь дешевле 59 500 руб., рост составил 59%.

"Цены на офисы растут, так как дорожает недвижимость и все большее количество собственников предпочитают не продавать помещения, а сдавать их в аренду", - объясняет Файзуллина. По ее данным, количество арендных предложений увеличилось с начала года в среднем на 53%, в центральных районах - на 77%. Повышение же арендных ставок с января по ноябрь, по данным УПН, составило всего 10-15%.

Гурам Тухашвили сообщил, что УПН сейчас разрабатывает новую классификацию офисов, которая будет готова к концу ноября. По предварительным данным, к офисам класса А будут относиться только офисы в первой очереди "Центра международной торговли - Екатеринбург" (ЦМТЕ), у которого единый собственник, говорит он. Такой подход совпадает с новой московской классификацией, принятой в начале ноября. Что касается второй очереди ЦМТЕ, то аналитики не спешат присваивать ему класс. По словам Тухашвили, дело не в том, что часть офисов во второй очереди уже распродана разным компаниям, а в том, что комплекс еще не сдан в эксплуатацию. "Нужно будет посмотреть на работу управляющей компании хотя бы полгода-год, после чего можно говорить о классе объекта", - аргументирует аналитик. В УК "Уралавстроинвест" (управляет первой очередью ЦМТЕ) не видят препятствий к тому, чтобы класс А был присвоен зданию, у которого несколько собственников. "Если у комплекса профессиональная единая управляющая компания, проблем не будет", - уверена начальник отдела инвестиций УК "Уралавстроинвест" Елена Красовская.

В Jones Lang LaSalle (JLL) настаивают на присутствии у офисного здания класса А единственного собственника вне зависимости от того, располагается оно в Москве или в Екатеринбурге. Это общий подход к рынку. Однако компания признает, что сейчас в Екатеринбурге критерии московской классификации в полной мере принимать нельзя.

JLL стала эксклюзивным агентом по сдаче в аренду площадей строящегося торгово-развлекательного и офисного комплекса "Седьмое небо" (девелопером выступила местная компания "Тэн"). По словам консультанта отдела торговых площадей JLL Павла Тигера, офисные помещения будут занимать два верхних этажа семиэтажного здания. "На двух подземных этажах расположится подземная парковка на 450 машино-мест, на цокольном этаже - супермаркет и магазины сопутствующих товаров, на 1-2-м этажах - торговые галереи, на 3-4-м - фудкорт и кинотеатр, на 5-м или 6-м - фитнес-центр, - рассказывает Тигер. - Будет это продажа или аренда, сейчас трудно сказать, но мы, конечно, нацелены на полномасштабную аренду". Он уточнил, что JLL займется торговыми площадями, офисной недвижимостью девелопер будет распоряжаться сам.



Проекты в сфере офисной недвижимости презентовали Уральская горно-металлургическая компания (бизнес-комплекс из четырех небоскребов "Екатеринбург-Сити" и две башни "Стражи Урала"), "Атомстройкомплекс" (деловой центр "Центральный"), "Металлайн" (деловой центр "На Кафедральной площади"), "Наш дом" (бизнес-центр "Палладиум"), "МАН" (бизнесМАНцентр). Намечено строительство "Итальянского квартала" с включенными в него офисными помещениями класса А. Однако, несмотря на прогнозируемое увеличение объема предложения, Тухашвили сомневается, что оно будет способно полностью удовлетворить спрос. "Даже введение 1 млн кв. м офисных площадей вряд ли зафиксирует цены продаж, не говоря уже о том, чтобы обвалить рынок. Екатеринбург очень динамично развивается", - уверен он.

Ведомости

К содержанию


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница