Offices/General море придет в Большой сити



Скачать 186.68 Kb.
Дата09.11.2016
Размер186.68 Kb.





156



7.11.2007

Offices/General


МОРЕ придет в Большой сити

Оплатив две трети стоимости проекта, американский инвестфонд Wells REIT получит треть построенных российским девелопером площадей.


Бесценные метры

Оценка объектов коммерческой недвижимости в России напоминает отечественный рынок антиквариата - открытой информации о суммах сделок купли-продажи крайне мало, каждый объект собственник считает уникальным, стоимость определяется в ходе торгов с потенциальными покупателями. При этом большинство сделок срывается именно по причине различий в практикуемом российском и общепринятом мировом методах оценки коммерческой недвижимости.



Regions



«Евразия логистик» разбросалась

«Евразия логистик» хочет довести число индустриальных парков до 28, а общую площадь — до 9,3 млн кв. м, говорится в сообщении компании. Инвестиции в проект возрастут в 2,5 раза — до $7,4 млрд вместо $3 млрд. Новые парки будут открываться под единым брендом Greengate.


Арас Агаларов ищет выход к морю

Новый проект Crocus Group Араса Агаларова должен превзойти «Крокус-сити», расположенный на 90 га в Подмосковье. Как стало известно „Ъ», бизнесмен намерен возвести курортную зону стоимостью около $1 млрд на территории 200 га в Нардаране, пригороде Баку.


Догнать Москву

Мэрия Екатеринбурга приступила к реализации амбициозного проекта превращения города в офисную Мекку. Городскими властями разработан проект «Деловые центры Екатеринбурга», согласно которому к 2015 году объемы офисных площадей класса А и В в столице УрФО должны существенно вырасти, благодаря чему Екатеринбург догонит по количеству площадей для бизнеса Москву.


Offices/General


МОРЕ придет в Большой сити

Оплатив две трети стоимости проекта, американский инвестфонд Wells REIT получит треть построенных российским девелопером площадей
Вчера стали известны подробности создания СП компанией «МОРЕ — московская недвижимость» и американским инвестфондом Wells Real Estate Investment Trust II (Wells REIT). Для покупки доли в бизнес-центре «Двинцев» стоимостью $98 млн американцы заняли у банка «Зенит» $49 млн. Альянс с МОРЕ позволит инвестфонду участвовать в проектах по строительству двух бизнес-парков площадью 800 тыс. кв. м, стоимостью около $2,8 млрд. Как стало известно B&FM, доля участия фонда Wells REIT в проекте «Двинцев», объем инвестиций в который вырос со $120 млн до $140 млн, составила $98 млн. Причем, по словам управляющего директора Wells REIT Паркера Хадсона, половину этих средств Wells REIT получил в фор- ме кредита банка «Зенит». «В построенном бизнес-центре на долю Wells REIT будет приходиться треть пло щадей, МОРЕ достанутся две трети»,— рассказал гендиректор «МОРЕ — московская недвижимость» Денис Степанов. По его словам, инвестфонд Wells REIT может технически оформить на себя башню В (13,3 тыс. кв. м) и стать стратегическим партнером-инвестором МОРЕ при реализации дальнейших девелоперских проектов компании.
В ближайшее время МОРЕ планирует запустить два проекта бизнес-парков класса А общей площадью около 800 тыс. кв. м. Девелоперы завершают сделку по приобретению земельных участков на Ленинградском проспекте и в районе Большого сити. Подробности проектов в МОРЕ пока не раскрывают. По словам Степанова, планируемые объекты находятся в пятиминутной близости от станций метро. 90% площадей бизнес-парков зай мут офисы. По оценкам участников рынка, строительство двух бизнес-парков может обойтись МОРЕ в $2,8 млрд. «Стоимость строительства квадратного метра высококлассных бизнес-центров сегодня варьируется от $1,5 тыс. до $2 тыс.,— говорит директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков.— Однако общий объем инвестиций в эти проекты, включая административные затраты, составит от $2,5 тыс. до $3,5 тыс. за 1 кв. м». По словам Лосюкова, из-за обилия мелких собственников на территории Большого сити порой затягиваются сроки согласования проектов. «Привлечь сюда клиентов можно хорошими арендными ставками»,— резюмирует Лосюков. «Аренда квадратного метра офисных площадей в Большом сити может стоить около $750 без учета НДС и эксплуатационных расходов»,— считает ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. На Ленинградке арендные ставки, по словам Константина Лосюкова, варьируются от $750 до $2 тыс. за 1 кв. м. Новые проекты — на Ленинградском проспекте и в Большом сити — МОРЕ планирует вывести на рынок под новым брэндом. По словам Степанова, в течение четырех месяцев компания намерена провести ребрэндинг, отказавшись от старого имени «МОРЕ — московская недвижимость».
Business & Financial Markets

К содержанию

Бесценные метры


Оценка объектов коммерческой недвижимости в России напоминает отечественный рынок антиквариата - открытой информации о суммах сделок купли-продажи крайне мало, каждый объект собственник считает уникальным, стоимость определяется в ходе торгов с потенциальными покупателями. При этом большинство сделок срывается именно по причине различий в практикуемом российском и общепринятом мировом методах оценки коммерческой недвижимости.
Аукцион
Информация о стоимости объектов коммерческой недвижимости нужна их собственникам в нескольких случаях: если компания готовится к выходу на IPO, объект выступает в качестве залога для получения кредита, или в случае продажи объекта. Сегодня основные покупатели российской коммерческой недвижимости - западные инвестфонды. Консервативные и осторожные иностранные инвесторы отмечают, что результаты оценки, сделанной российскими владельцами коммерческой недвижимости, зачастую оказываются чересчур оптимистичными. Несколько пересмотреть доморощенный подход к оценке недвижимости для бизнеса призывают и иностранные оценочные агентства. Переоценка проектов приводит к тому, что собственник долго ищет, а иногда так и не находит покупателя или инвестора. Об особенностях российского подхода к оценке рассказал директор по внешним связям ГК Forum Properties Валех Рзаев: «В процессе сделки купли-продажи стоимость объекта определяется почти как в искусстве - максимальной ценой, которую конкретный покупатель готов выложить за конкретный объект». Чтобы узнать максимальную сумму, которую готовы заплатить потенциальные покупатели, некоторые собственники объектов недвижимости время от времени неофициально выставляют свой объект на продажу, не собираясь его продавать. Forum Properties пока воздерживается от продаж своих объектов. «Хотя мы частенько получаем предложения от потенциальных покупателей приобрести наши офисные комплексы «Аврора Бизнес Парк» или «Эрмитаж Плаза»«,- рассказал Валех Рзаев.
Иностранные оценщики называют подобный способ выяснения цены аукционом. Классические методы оценки выглядят несколько иначе. Профессионалы используют три основных подхода - затратный, сравнительный и доходный, адаптировав их к условиям российского рынка. «Основополагающим правилом вне зависимости от применяемого подхода является то, что оценщик обязан придерживаться тех же методов и концепций, которыми оперируют покупатели и продавцы»,- считает Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young. Примером может послужить методика определения окончательного вывода о стоимости объекта. Ведь не всегда цифры по всем трем подходам одинаковы. В российской практике эта стоимость чаще всего определяется путем взвешивания результатов по каждому подходу. В соответствии с международной практикой оценщик делает окончательный вывод о стоимости, отдавая предпочтение одному из подходов в зависимости от того, какова была цель и назначение оценки, а также принимая во внимание характеристики самого объекта оценки.
В рамках доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости чаще всего применяется метод дисконтирования денежных потоков, так как «в настоящее время наблюдается рост цен на рынке этого сегмента, а метод капитализации оптимален для существующих объектов, которые работают со стабильным уровнем чистого операционного дохода», считает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. Применительно к муниципальным площадям существует понятие нормативных разработанных методик, в основе которых лежит отечественная практика. Например, методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. В отличие от зарубежья российские собственники не спешат обращаться к оценщикам, предпочитая провести анализ самостоятельно, используя информацию открытых источников. «Для объектов коммерческой недвижимости подобная ситуация неприемлема, поскольку на рынке практически не существует типовых проектов»,- уверен Айдар Галеев. Особенно сложно найти объекты для сравнения, когда речь заходит о продаже объектов в регионах.

Наценка
Собственники, успешно реализовавшие объекты, с оценщиками не согласны. «Когда оценку портфеля недвижимости делает компания, подобная Jones Lang LaSalle, девелопер должен быть готов примириться с рядом серьезных ограничений, которые будет использовать независимый оценщик»,- рассказывает Иван Вашурин, директор инвестиционного департамента AFI Development. Например, одним из критериев оценки являются действующие договоры об аренде с зафиксированными в них арендными ставками, а вот протокол о намерениях между арендатором и арендодателем не является для них основанием для оценки. В то же время сам девелопер оценку строит в том числе и на таких договорных инструментах, как протокол о намерениях, поскольку вся его практика показывает, что он в подавляющем большинстве случаев трансформируется в реальные договоренности.
Западные оценщики считают подобный подход склонностью к переоценке. Тем не менее компания AFI Development провела в этом году крупнейшую в России сделку, продав за $500 млн канадской инвестиционной компании строящийся торговый центр. «В случае продажи конкретных объектов недвижимости покупатели вряд ли заинтересованы в каких-либо сторонних оценках. Они в первую очередь руководствуются своими собственными представлениями и интересами,- уверен Иван Вашурин.- Огромное количество переговоров, которые мы провели с западными и российскими контрагентами, являются тому лучшим доказательством, и независимая оценка определенного объекта требуется крайне редко. Стопроцентной необходимостью в независимой оценке является требование банков в процессе финансирования или рефинансирования объектов недвижимости». «Мы обладаем всей необходимой информацией для объективной оценки рыночной стоимости наших объектов»,- уверен генеральный директор российской компании «Торговый квартал» Дмитрий Зотов. Компания успешно продала ТРЦ «Торговый квартал на Свободном» (Красноярск), участвует в продаже ТРЦ «Шоколад» (Нижний Новгород) и ТРЦ «Торговый квартал» (Набережные Челны). «В большинстве случаев стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется исходя из его текущей или плановой доходности,- рассказывает Дмитрий Зотов.- При этом мы пользуемся формулой, согласно которой стоимость объекта равна чистому операционному доходу, деленному на ставку капитализации». По его мнению, прерогатива проведения профессиональной оценки на предмет соответствия рыночной цены объекта стоимости, заявленной продавцом, принадлежит покупателю, который, как правило, обращается к помощи профессиональных оценщиков. «Заявленная оценщиком или названная собственником цена не является окончательной суммой сделки»,- подчеркивает он. Действительно, эти цифры служат ориентиром, отправной точкой для дальнейшего обсуждения сторон. Кроме того, в каждом конкретном случае и у продавца, и у покупателя могут возникнуть дополнительные условия, влияющие на окончательную сумму сделки. «Потенциальных покупателей, а впоследствии собственников, как правило, интересует вопрос, какова будет стоимость будущих потоков и с какой ставкой доходности эти потоки могут быть реализованы. Девелопера же больше всего интересует вопрос стоимости строительства и эффективность вложенных средств с проекцией на будущий доход»,- отмечает Полина Назаренко, младший консультант отдела оценки C&W/S&R. Слишком оптимистичные ожидания, по ее мнению, корректируются в процессе оценки и переговоров.
Коммерсантъ

К содержанию

Regions

«Евразия логистик» разбросалась



Казахстанская компания хочет вложить более $2 млрд в индустриальные парки на Украине и в Турции
«Евразия логистик» хочет довести число индустриальных парков до 28, а общую площадь — до 9,3 млн кв. м, говорится в сообщении компании. Инвестиции в проект возрастут в 2,5 раза — до $7,4 млрд вместо $3 млрд. Новые парки будут открываться под единым брендом Greengate. Сейчас компания подбирает участки для новых проектов на Украине и в Турции. Два парка площадью 500 000 и 300 000 кв. м «Евразия логистик» собирается построить в Киеве, еще два (по 300 000 кв. м каждый) — в Одессе и Днепропетровске. В украинский рынок девелопер собирается вложить $1,25 млрд. В Турции планируется построить два индустриальных парка в Стамбуле, по одному — в Анкаре и Измире. Их общая площадь составит 1,5 млн кв. м, а инвестиции превысят $1 млрд. По словам одного из партнеров «Евразии», экспансию скорее всего профинансирует материнская компания — банк «Тураналем». «Евразия логистик» по итогам 2007 г. займет около 15% российского рынка складской недвижимости. Максим Шакиров из Colliers International напоминает, что логистический рынок бурно развивается. Турция в этом плане пока мало изучена, а вот Украина имеет стратегически выгодное расположение для организации логистических потоков в Восточную Европу.
Ведомости

К содержанию
Арас Агаларов ищет выход к морю
Новый проект Crocus Group Араса Агаларова должен превзойти «Крокус-сити», расположенный на 90 га в Подмосковье. Как стало известно „Ъ», бизнесмен намерен возвести курортную зону стоимостью около $1 млрд на территории 200 га в Нардаране, пригороде Баку. Экспертов масштабные планы свата президента Азербайджана Ильхама Алиева не удивили: по темпам роста ВВП это государство является лидером в СНГ. О создании компании «Крокус Азербайджан», которая построит на побережье Каспийского моря курортную зону, Арас Агаларов рассказал азербайджанскому информагентству Day.az. Бизнесмен уточнил „Ъ», что общая площадь всех зданий нового курорта на берегу Апшеронского полуострова составит 500-600 тыс. кв. м (отели, зоны отдыха, яхт-клуб, рассчитанный на 150 яхт, комплекс технического обслуживания и ремонта морских прогулочных кораблей и др.), а объем инвестиций в их возведение - $1 млрд. Часть инвестиций он рассчитывает привлечь у российских банков.
На каких условиях он получил участок размером 200 га, расположенный на двухкилометровой береговой линии, господин Агаларов не уточняет. О начале нового проекта «Крокуса» осведомлена заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Проект будет осуществляться поэтапно: первая стадия предполагает строительство на 10-20 га четырех гостиниц общим фондом около 1 тыс. номеров, кондоминиумов и вилл. Общая площадь этих объектов может составить около 100 тыс. кв. м, говорит господин Агаларов. Курортная зона на Каспийском побережье может повторить историю успеха Мякининской поймы (Подмосковье), которую для рынка открыл Арас Агаларов с проектом «Крокус Молл», полагают эксперты. Когда бизнесмен только начинал возводить около Московской кольцевой автодороги торговый центр класса «люкс» площадью 62 тыс. кв. м, его называли безумцем, но сейчас и торгцентр, и расположенный рядом выставочный центр «Крокус-Экспо» (130 тыс. кв. м) крайне востребованы. Рядом уже возводится комплекс административных зданий правительства Московской области, а недавно о планах построить вблизи «Крокус-сити» бизнесцентр объявила группа ПИК.
Территории Азербайджана можно считать не менее инвестиционно-привлекательными : хотя ВВП страны на душу населения оценивался в 2006 году всего в $2, 2 тыс. (в России - $7 тыс.), Азербайджан является лидером по темпам роста ВВП (порядка 35% в год; для сравнения: в России - 7-8%). «Но несмотря на то что Азербайджан развивается достаточно уверенно и политические риски нивелированы, инвестиции нерезидента всегда более рискованны», - предупреждает гендиректор компании «Русские отели» Андрей Славецкий. Впрочем, Арасу Агаларову, породнившемуся в прошлом году с президентом Азербайджана Ильхамом Алиевым (сын бизнесмена Эмин Агаларов женился на президентской дочери Лейле Алиевой), такой риск не страшен, соглашаются эксперты. Аналитики называют и другие риски. «Вопрос в заинтересованности в этом направлении туроператоров, транспортной доступности курорта для приезжающих. Сравните количество чартеров, летающих в города Черноморского побережья и Турцию», - отмечает вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов.
«Сейчас активно застраиваются побережья Красного и Средиземного морей, что негативно скажется на популярности новой курортной зоны на берегу Каспийского моря», - соглашается Марина Смирнова. «Пока у российского туриста Азербайджан не ассоциируется с отдыхом. Однако среди местных жителей новый курорт будет пользоваться успехом», - сказал гендиректор фирмы СНП Николай Пузарин.
Коммерсантъ

К содержанию

Догнать Москву


Мэрия Екатеринбурга приступила к реализации амбициозного проекта превращения города в офисную Мекку. Городскими властями разработан проект «Деловые центры Екатеринбурга», согласно которому к 2015 году объемы офисных площадей класса А и В в столице УрФО должны существенно вырасти, благодаря чему Екатеринбург догонит по количеству площадей для бизнеса Москву.
Наследие
Проект «Деловые центры Екатеринбурга» утвержден гордумой в рамках стратегического плана развития города до 2015 года. К его реализации мэрия приступила в прошлом году. По словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, в рамках проекта предполагается сформировать в столице Урала конкурентоспособный и цивилизованный рынок офисной недвижимости, соответствующий уровню и требованиям международных стандартов. По данным холдинга «Корин» и Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас в городе насчитывается 2,4 млн кв. м офисных площадей, в том числе введенных в эксплуатацию после 1998 года - не более 200 тыс. кв. м. При этом основную долю рынка деловой недвижимости - 94% (2256 тыс. кв. м) - составляют офисы класса С: здания бывших НИИ, заводоуправлений, перепрофилированные в бизнес-центры. 5% (120 тыс. кв. м) приходится на офисы класса В. К классу А относится меньше 1% офисных площадей (24 тыс. кв. м). Такое соотношение не устраивает местные власти, стремящиеся превратить Екатеринбург в третью российскую столицу. Согласно общемировой практике, деловые центры класса А в структуре городов-миллионников должны составлять порядка 30%, класса В - 20%, класса С - 50%. Авторы программы развития города уверены, что спрос на дополнительные площади для бизнеса в Екатеринбурге уже сформирован.
«Анализ, проведенный нашими специалистами в конце прошлого года, показал, что порядка 40-45% арендаторов не удовлетворены своими офисными помещениями. Следовательно, дефицит офисных площадей в Екатеринбурге составлял порядка 1,2-1,3 млн кв. м»,- отмечает господин Контеев. И это не предел. По данным мэрии, число работающих в городе компаний ежегодно увеличивается на 7-10 тыс. Для работы одной компании нужно в среднем 25 кв. м, так что для того, чтобы обеспечить площадями новых участников рынка, необходимо увеличивать офисные площади на 170-250 тыс. кв. м ежегодно.
Амбициозный проект
Решить проблему количества и качества офисных площадей и должен стратегический проект «Деловые центры Екатеринбурга», в соответствии с которым в городе до 2015 года должно быть построено 43 деловых центра (ДЦ) общей площадью 2,1 млн кв. м, в том числе 16 ДЦ класса А (общая площадь 1,26 млн кв. м) и 27 - класса В (общая площадь 852,5 тыс. кв. м). Таким образом, емкость рынка будет увеличена почти вдвое - до 4,5 млн кв. м. Согласно проекту, работа ведется в три этапа. Первый (организационный) выполнен в 2006 году, когда мэрия совместно с экспертами провела анализ состояния рынка и выявила негативные и позитивные факторы качества офисной структуры Екатеринбурга. Этап второй (проектный) предусматривает разработку планов строительства и реконструкции деловых центров, формирование предложений и требований к их строительству, сдачу первых объектов. Его реализация завершится до конца 2007 года. Виктор Контеев: «Согласно разработанной концепции делового центра, это должно быть офисное здание либо комплекс зданий общей площадью не менее 5 тыс. кв. м. Они будут оснащены необходимой инженерно-технической и телекоммуникационной инфраструктурой. Обязательно наличие дополнительных услуг - кафе или ресторана, конференц-зала, почты, салона красоты, фитнес-центра, нотариальной и юридической конторы. Функционирование центра должна осуществлять управляющая компания, ее наличие также является обязательным критерием».
Третий этап (реализационный, на котором объекты должны быть сданы в эксплуатацию) рассчитан на период с 2007 до 2015 года. Причем более четверти объемов будет сдано до конца будущего года. Речь идет о 10 офисных центрах класса А общей площадью 327,2 тыс. кв. м и 33 - класса В общей площадью 253,5 тыс. кв. м. В итоге по замыслу авторов проекта Екатеринбург должен полностью удовлетворить потребности работающих здесь компаний в качественных офисных площадях. Три четверти запланированных объектов строятся в центральной части Екатеринбурга. По словам руководителя Главархитектуры мэрии Михаила Вяткина, это предусмотрено генеральным планом города. Общая инвестиционная емкость проекта составляет свыше 230 млрд рублей.
«Медный» девелопмент
Инвесторами знаковых объектов стали компании федерального масштаба, причем далеко не все из них специализируются на строительстве. Так, реализацией бизнес-проекта номер один - строительством крупнейшего делового квартала уральской столицы «Екатеринбург-Сити» - занимается Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). Новый квартал будет располагаться в центре города, вдоль набережной реки Исеть (см. стр. 26). «Екатеринбург-Сити» не единственный объект инвестиций медного холдинга в рамках городского стратегического проекта. УГМК выступает также генеральным инвестором строительства многофункционального высотного комплекса «Стражи Урала», который по замыслу городских властей должен придать городу облик современного экономического и культурного центра на границе Европы и Азии. Согласно генплану развития Екатеринбурга, комплекс, общая площадь которого составит около 213 тыс. кв. м, разместится на продолжении центральной улицы Ленина, в непосредственной близости от административного и делового центра. Архитектурная концепция проекта разработана французским архитектурным бюро Valode & Pistre. Комплекс будет состоять из двух высотных башен - северной (41 этаж, высота 218 м) и южной (36 этажей, 195 м), задуманных как скульптуры бронзовых гигантов - стражей, охраняющих город, Уральские горы и границу между Европой и Азией. Башни будут соединены между собой двухуровневым переходом, внешне напоминающим триумфальную арку. Рядом расположатся здания низкой этажности площадью около 91 тыс. кв. м, в том числе автопарковки (37 тыс. кв. м). Высотные здания комплекса займут офисные помещения класса А, апартаменты, рекреационные зоны, ресторан. Прилегающая низкоэтажная застройка отведена под бизнес-центр, сервисы, торговую зону, кафе и парковки.
Сдача северной башни запланирована на конец 2009 года, южной - на конец 2010-го. По словам генерального директора инвестиционно-строительной компании «Стражи Урала» Валерия Воротника, в настоящее время объявлен тендер на определение генподрядчика. Валерий Воротников не отрицает того, что основными претендентами на победу являются французская компания Bouygues Batiment International, построившая отель Hayatt, и австрийская Strabag, уже выступающая подрядчиком на строительстве первой очереди микрорайона Академический, проекта компании «Ренова-СтройГруп» (РСГ). Общая стоимость проекта составляет $500 млн. По словам финансового директора ИСК «Стражи Урала» Елены Неуйминой, больше половины средств (до $280 млн) планируется привлечь до 2010 года через одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд. В настоящее время пайщиками фонда являются около 30 юридических и физических лиц, которые уже внесли в него примерно 1,5 млрд рублей. Сейчас идет работа по выводу ценных бумаг на рынок вторичного обращения. Предполагается, что в конце октября они будут котироваться на РТС, а с ноября - на ММВБ. Окупаемость проекта, по словам госпожи Неуйминой, составит от семи с половиной до девяти лет. «Она зависит от конъюнктуры рынка после сдачи объекта в эксплуатацию. Минимальная цена аренды, заложенная нами в проект, составляет $650 за кв. м, в этом случае срок окупаемости будет максимальным. В случае повышения нынешних рыночных ставок аренды срок окупаемости снизится»,- отмечает Елена Неуймина.
Миллион от «Реновы»
Большие планы по строительству в Екатеринбурге объектов коммерческой недвижимости есть и у группы компаний «Ренова». Ее строительная «дочка» «Ренова-СтройГруп» реализует в городе проект строительства нового района Академический, где будет возведено более 4,2 млн кв. м коммерческой недвижимости. С этой целью РСГ приобрела на юго-западе Екатеринбурга земельный участок площадью около 2,5 тыс. га. Общая стоимость проекта «Академический» составит порядка $30 млрд. Ядро района - бизнес-центр с офисами класса А и В площадью 450 тыс. кв. м. Его планируется построить к концу 2015 года. Согласно данным, приведенным в проекте «Деловые центры Екатеринбурга», стоимость бизнес-центра составит около 38 млрд рублей. Строительство бизнес-центра, по словам президента «Ренова-СтройГруп» Вениамина Голубицкого, будет вестись за счет собственных средств РСГ и денег иностранных инвесторов. Причем частично проект будет финансироваться за счет возвратных средств, полученных от продажи жилья, которая начнется в будущем году (район Академический включает в себя и жилую застройку). Генподрядчик для строительства бизнес-центра будет выбран на условиях тендера. Вениамин Голубицкий не исключил того, что это, как и в случае со «Стражами Урала», будет компания Strabag или Bouygues. «Привлечь серьезного международного инвестора можно, только сотрудничая с известными западными брэндами»,- полагает он. Уже сегодня у РСГ есть заявки от ряда компаний энергетического сектора, которые хотят разместить свои офисы в новом бизнес-центре на условиях аренды или приобретения в собственность. Этот бизнес-центр для РСГ не единственный. К 2026 году во второй очереди Академического планируется построить еще порядка 470 тыс. кв. м офисных площадей.
Оптимисты и скептики
Нужно сказать, что эксперты и участники рынка расходятся в оценках перспектив реализации проекта администрации Екатеринбурга. «Рынок офисной недвижимости города находится в стадии активного формирования, но он пока неупорядочен. Отсутствует единая ценовая политика, не выстроен рынок арендных ставок, позволяющих рассчитывать экономический эффект от реализации проектов. Они будут сформированы только с началом эксплуатации офисов класса А, а это произойдет не раньше 2008 года. В Екатеринбурге до сих пор не внедрена общепринятая классификация офисных центров, которая позволила бы четко разделить объекты по классности и исходя из этого установить единые ставки. Поэтому говорить о том, удастся ли реализовать данный проект в точном соответствии с заявленными объемами и сроками, пока несколько преждевременно»,- считает эксперт Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин. Некоторые екатеринбургские девелоперы сомневаются в том, что городу нужно заявленное количество офисов класса А. По их мнению, потребители не знают, нужны ли они им, поскольку те здания, которые отнесли к этому классу организаторы исследования, соответствуют ему с большой натяжкой. К примеру, Центр международной торговли, построенный в 1998 году, не является классом А уже из-за своего возраста, но тем не менее включен в список офисных зданий высшей категории. Однако исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустэм Галеев уверен, что спрос на заявленные объемы будет оставаться стабильным. Дополнительным стимулом для этого может стать снижение стоимости аренды после ввода новых площадей. «Сегодня цена аренды офисов в Екатеринбурге, позиционирующихся как класс А, составляет порядка $1-1,5 тыс. в год за кв. м. После ввода заявленных объемов она, по нашим подсчетам, может снизиться вдвое - до $500-750, столько сейчас стоит аренда офисов класса В. К тому же в соответствии с классификацией офисы класса А через три-пять лет переходят в класс В, и цена аренды снова снижается»,- отмечает Рустэм Галеев. Советник президента компании «Рифей-строй» Михаил Яшин считает, что спрос на офисы подстегнет саммит руководителей стран-участниц Шанхайской организации сотрудничества, который пройдет в Екатеринбурге в 2009 году. «Саммит даст мощный толчок развитию азиатского направления во внешнеторговой политике России, и Екатеринбургу в силу его географического положения здесь будет отведена важная роль. В городе будут открываться дипломатические и торговые представительства азиатских стран, сюда придут административные органы, начнет активно развиваться совместная бизнес-инфраструктура. Для этого понадобится огромное количество офисных площадей, отвечающих самым высоким критериям»,- говорит Михаил Яшин.
Коммерсантъ

К содержанию


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница