Коммерческой недвижимости балахнинского района нижегородской области



Скачать 110.19 Kb.
Дата06.05.2016
Размер110.19 Kb.

 Обзор рынка коммерческой недвижимости Балахнинского района Нижегородской области  Май 2007 года 

 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева 




ОБЗОР РЫНКА

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

БАЛАХНИНСКОГО РАЙОНА

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

(Май 2007 года)





Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок, соответственно, здесь наблюдается меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисы, гостиницы, магазины и торговые комплексы.

По данным Министерства экономики Нижегородской области, уровень развития большинства территорий области (37 территорий из 51) оценивается высоким или средним. За период с 2002 года стабильно высокий уровень социально – экономического развития (выше среднеобластного значения) имеют Борский, Выксунский, Городецкий, Кстовский, Павловский, Первомайский и город Нижний Новгород.

В то же время около четверти территорий области имеют низкий уровень развития (Варнавинский, Вознесенский, Краснобаковский, Лукояновский, Тонкинский, Большемурашкинский районы).

Спрос на нежилые помещения на территории Нижегородской области в настоящее время растет как на первичном, так и на вторичном рынках и напрямую зависит от интенсивности роста экономики соответствующего района. При этом с точки зрения развитости все районные рынки коммерческой недвижимости можно условно разделить на три группы.

В первую группу войдет рынок коммерческой недвижимости областного центра, а вместе с ним и рынки близлежащих городов – спутников, входящих в состав Нижегородской агломерации (Кстово, Дзержинск, Бор, Балахна, Богородск).

Вторую группу по степени развитости составят рынки коммерческой недвижимости в таких районах, как Арзамасский, Дивеевский, Лысковский и Городецкий, являющиеся своего рода локальными внутриобластными очагами экономической активности.

К третьей группе по степени развитости, по нашему мнению, следует отнести все остальные районы Нижегородской области.

Анализ выставленных на продажу объектов показывает, что наибольшая активность рынка наблюдается в выше названных первых двух группах. Общий объем предложений в базе данных по этим группам превышает 2/3, несмотря на то, что третья группа включает в себя 40 из 48 районов области.

Спрос на коммерческую недвижимость в районах, относящихся к первым двум группам, формируется как представителями местного бизнеса, так и иногородними (в том числе московскими, санкт – петербургскими) предпринимателями, которых привлекает относительная дешевизна рабочей силы.

Существенное влияние на цену имеет положение объекта внутри района. С этой точки зрения можно выделить две основные группы: объекты, расположенные в районном центре, и объекты, расположенные за пределами райцентра (в поселках, селах, деревнях или вне населенных пунктов).

Дополнительную группу составляют объекты, которые, хотя и расположены за пределами районных центров, не могут быть отнесены ко второй группе, так как на их стоимость влияет близость областного центра (объекты, расположенные в окрестностях Нижнего Новгорода). Зависимость цен продаж от местоположения внутри района области представлена в таблице 1.

Таблица 1



ЗАВИСИМОСТЬ

цен продаж от местоположения внутри района области



Статус местоположения

Средняя цена, относительно единицы




Райцентр

1,00

Поселок, село, деревня за пределами райцентра

0,74

Окрестности областного центра

1,21

Источник: журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2006 год.

Рынок коммерческой недвижимости Балахнинского района Нижегородской области является представителем рынков коммерческой недвижимости первой группы. По количеству предложений этот район делит третье место с Борским, уступая Дзержинскому и Богородскому районам.

Наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помещений в Балахнинском районе в настоящее время является организация в них небольших пунктов розничной торговли. Это обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динамичен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде. Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации, особенно в условиях продолжающегося повсеместного роста реальных доходов городского населения в стране, высокий.

В городах Нижегородской области строительство новых торговых площадей началось в 2004 – 2005 годах. Ожидается, что к 2010 году количество площадей должно удвоиться. Предположительно наиболее активный рост ждет такие города как Выкса, Дзержинск, Павлово, Урень, Сергач, Шахунья, Балахна, Кулебаки, Богородск, Кстово, Городец, Семенов, Лысково. Это наиболее «недооцененные» в плане инвестиций в торговлю города области.

В городе Балахна при поддержке Правительства Нижегородской области и Правительства города Москвы планируется строительство на площади Советской культурно – развлекательного центра «Дом Москвы», который будет включать в себя такие учреждения культурно – массового досуга как библиотека, краеведческий музей, спортивный зал, тренажерный зал, конференц – зал на 200 – 300 мест.

Город Балахна и Балахнинский район благодаря своему выгодному географическому положению остаются одним из наиболее инвестиционно – привлекательных районов Нижегородской области. Здесь создана высокоразвитая транспортная инфраструктура, связывающая район с любыми регионами России, странами СНГ и зарубежными странами. Транспортные связи Балахнинского района осуществляются через железную дорогу, которая была первой электрифицированной железной дорогой в области, автомобильное сообщение и Волжскую транспортную магистраль.

По состоянию на апрель – май месяцы 2007 года нежилые помещения торгового назначения в Балахнинском районе продавались в среднем по 36 000 руб./м2.

Говоря о рынке аренды в Балахнинском районе, следует отметить, что диапазон арендных ставок на объекты торгового назначения достаточно широк – от 250 до 850 руб./м2, а иногда достигает и 2000 руб./м2 в месяц. Такой разброс цен связан с местоположением объекта и его состоянием.

В качестве офисных, как правило, используются помещения зданий муниципальных унитарных предприятий или учреждений, административных зданий местных предприятий, но наиболее часто стали предлагаться квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, либо переведенные, либо готовые к переводу в нежилой фонд.

Нежилые помещения офисного назначения площадью до 400 кв.м (включая квартиры под офис) предлагались в среднем по цене 27 000 руб./м2, а отдельно стоящие здания свободного назначения – по 7 700 руб./м2. Стоимость аренды офисных помещений составляла в среднем 200 – 250 руб./м2. Небольшая удаленность от Нижнего Новгорода приводит к тому, что некоторые предприятия размещают на территории Балахнинского района свои производства, арендуют либо покупают помещения под склады.

Причиной этому служит тот факт, что в областном центре продаются и сдаются в аренду, как правило, помещения, техническое и физическое состояние которых крайне неудовлетворительное и требует дополнительных вложений. Кроме того, из – за транспортной доступности выгоднее размещать производство вне пределов города, чем в Нижнем Новгороде. Этому обстоятельству способствует и строительство новых объездных дорог в области, в том числе, и в Балахнинском районе. В настоящий момент ведется строительство автомобильной дороги Шопша – Иваново – Нижний Новгород в обход городов Балахна и Заволжье, имеющее огромное социальное и экономическое значение для обеспечения транспортных связей Нижегородской, Ивановской, Костромской и Ярославской областей.

Общее количество выставленных на продажу производственных объектов за последний год увеличилось, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектах в СМИ – это свидетельствует о некотором оживлении на рынке, повышении покупательской активности и качества маркетинга. Следует отметить, что, как правило, на продажу выставляются единые объекты (имущественные комплексы).

Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.

Диапазон арендных ставок на объекты производственно – складского назначения достаточно узок – от 70 до 90 рублей за квадратный метр в месяц, включая оплату коммунальных услуг. При этом темпы роста арендных ставок не превышают темпов роста инфляции.

Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.

Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов, расположенных в Балахнинском районе, по состоянию на апрель – май 2007 года достаточно широк – от 2,5 до 15 млн. рублей, однако основная масса объектов выставлялась на продажу по цене от 5,7 до 8,2 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся – разброс цен составляет от 714 до 18072 рублей за один квадратный метр; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного или районного центра.

Некоторые инвесторы проявляют интерес к строительству складских помещений. По данным администрации Нижегородской области, в регионе насчитывается около 360 000 м2 складских площадей, но только около 30% из них расположены вне пределов областного центра. Стратегия развития Нижегородской области до 2020 года включает в себя положение, которое предполагает превратить регион в крупный логистический центр, что требует строительства новых дорог и логистических комплексов.

Инвесторы постепенно начинают осваивать пригород Нижнего Новгорода, особенно земли, расположенные вдоль федеральных автотрасс. Цена на землю здесь намного ниже, чем в областном центре. В Балахнинском районе земельные участки промышленного назначения предлагаются по цене от 210 до 693 рублей за квадратный метр.

Столь значительный разброс цен обусловлен местоположением земельного участка (близостью к федеральной трассе) и наличием/отсутствием коммуникаций. Предложения по аренде земельных участков в области встречаются довольно редко, разброс цен также значителен – от 15 до 60 рублей за квадратный метр в месяц.

Японская корпорация Ishikawajima – Harima Heavy Industries (IHI) в ходе переговоров с губернатором Нижегородской области Валерием Шанцевым, проявила интерес к строительству логистического центра в поселке Доскино (Автозаводский район Нижнего Новгорода) и в городе Балахна.

Как уже отмечалось, развитие рынка коммерческой недвижимости напрямую связано с экономическим положением того или иного региона. В Балахнинском районе продолжают активно развиваться местные предприятия.

По данным пресс – службы ОАО ЦБК «Волга», предприятие до 2012 года намерено инвестировать в свое развитие более 500 млн. евро. Сто миллионов евро будет вложено в строительство целлюлозного завода производительностью 160 000 тонн, а 60 млн. евро – в строительство завода по переработке макулатуры.

Также планируется строительство линии по производству бумаги санитарно – гигиенического назначения мощностью до 30 000 тонн в год (инвестиции – 30 млн. евро), новой бумагоделательной машины производительностью 250 000 – 300 000 тонн в год (200 млн. евро), а также собственного источника энергоснабжения мощностью 100 МВт (более 100 млн. евро).

По данным министра сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области Леонида Седова, управляющая компания ООО «Продо Менеджмент» (управляется Millhouse Capital) рассматривает возможность приобретения Балахнинской птицефабрики.

Таким образом, можно предположить, что объекты производственно – складского назначения в Балахнинском районе в ближайшее время будут востребованы, чему способствует рост производства в Нижегородской области.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:

  • Дефицит производственно – складских площадей в Нижнем Новгороде и транспортные проблемы вынуждает приобретать помещения вне пределов областного центра, наиболее привлекательными являются близлежащие к нему районы, в том числе, в Балахнинском.

  • Происходит снижение спроса на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым и технически оснащенным помещениям с предоставлением дополнительных услуг.

  • Дальнейшее развитие розничных сетей в Нижнем Новгороде и Нижегородской области активно повлияет на рост спроса на качественные складские помещения.

  • Развитие потребительского рынка увеличивает потребность в профессиональных логистических услугах, что поспособствует выходу на рынок Нижегородской области крупных международных и российских логистических операторов.

Источники: www.arendator.ru, www.architek.ru, http://www.snm.nnov.ru/, ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

ОБЗОР РЫНКА

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

БАЛАХНИНСКОГО РАЙОНА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Обзор подготовила

Савельева Светлана Владимировна

Заместитель Генерального директора

ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» по оценочной деятельности

E – mail: svs@snbc.ru

Телефон: (831) 277 – 9929

Нижний Новгород



Май

2007



НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ   НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ



База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница