Hotel «Капитал Груп» готовит ряд гостиничных проектов в Москве



Скачать 255.61 Kb.
Дата09.11.2016
Размер255.61 Kb.




34



21.03.2007

Hotel

«Капитал Груп» готовит ряд гостиничных
проектов в Москве

Компания "Капитал Груп" планирует работать в гостиничном сегменте рынка недвижимости сразу с несколькими проектами, сообщил "Интерфаксу" коммерческий директор компании Алексей Белоусов в Каннах (Франция) на международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2007.

Warehouses/Land

Трудности перевозки
Российский рынок складской недвижимости стремительно растет. И проблема хранения товаров с каждым годом становится все менее острой. Однако перевозка грузов остается по-прежнему серьезной головной болью для большинства торговых и логистических компаний.

Regions


Kempinski хочет на Олимпиаду
Как вчера сообщили представители администрации Краснодарского края, компания Kempinski Hotels планирует построить в регионе пять пятизвездочных отелей. Соглашение еще не подписано, однако полным ходом идет подбор участков, два из которых уже определены.

Пермь. Девелоперы наконец сказали «А»
В городе введен в эксплуатацию первый офисный центр класса А. На 2007-2008 гг. девелоперы заявили еще несколько аналогичных проектов.

Самара. Отложенный ввод
Ни один обещанный к вводу в декабре прошлого года бизнес-центр не сдан до сих пор. Однако рынок дефицита не ощущает - в течение 2005-2006 гг. в эксплуатацию было введено от 150 000 до 200 000 кв. м офисных площадей.

Ростов-на-Дону. Кабинеты для малого бизнеса
Арендаторам Ростова чаще всего нужны небольшие и дешевые помещения. Офисный рынок пополняется медленно - большинство заявленных объектов еще не достроено. Ставки аренды растут незначительно.

Екатеринбург. От количества к качеству
В январе-феврале 2007 г. цены на рынке офисной недвижимости поднялись на 6 %. Аналитики говорят о снижении темпов их роста по сравнению с прошлым годом и называют это признаком стабилизации данного сегмента. В ближайшие годы, как ожидается, Екатеринбург ждет бум предложения качественных площадей.

Hotel

«Капитал Груп» готовит ряд гостиничных


проектов в Москве

Компания "Капитал Груп" планирует работать в гостиничном сегменте рынка недвижимости сразу с несколькими проектами, сообщил "Интерфаксу" коммерческий директор компании Алексей Белоусов в Каннах (Франция) на международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2007.

По данным "ИФ-Недвижимость", несмотря на "жилищный" профиль компании, как минимум три гостиничных проекта у "Капитал Груп" уже в стадии проработки: "Русский авангард" на Крымской набережной, гигантский загородный комплекс в районе Истры, где будут присутствовать, в том числе, и гостиничные площади, а также комплекс в Бумажном проезде в центре Москвы.

Если проект в Бумажном проезде пока не имеет ни названия, ни функциональной концепции, ни оценочной стоимости, то проект на Истре, получив огласку за две недели до MIPIM-2007, уже обсуждается.

Известно, что "Капитал Груп" в паре с MosCityGroup (MCG) инвестируют в этот проект около $2 млрд. Перед девелопером стоит задача реализовать один из крупнейших жилых проектов Подмосковья. На 13 участках общей площадью 1150 га в районе Истринского водохранилища партнеры до 2013 года построят более 1,5 млн кв. метров вилл, коттеджей, таунхаусов, гостиниц.

Всего появится 7 деревень, каждая, из которых будет выполнена в индивидуальном архитектурном стиле. Многообещающе выглядит и инфраструктура проекта: помимо традиционных спортивно-оздоровительных комплексов с теннисными кортами, SPA-центрами и прочими необходимыми объектами, она включает горнолыжный спуск с подъемником.

Решение перевести из жилого в гостиничный проект "Русский авангард" возникло у столичных властей примерно в тот же момент, когда корректировалась программа активного наращивания номерного фонда Москвы. "Русский авангард" был одобрен Общественным градостроительным советом при мэре в мае 2005 года, после того как его предложили перенести на Крымскую набережную (в комплекс "Парк искусств" возле Центрального дома художника). Один из пяти корпусов "Русского авангарда" будет полностью приспособлен под гостиницу, а в остальных четырех расположатся апарт-отели (вид гостиниц длительного проживания).

"Строительство жилья в общественной зоне, то есть в районе "Парка искусств", который относится к этой категории, невозможно. Рядом с ЦДХ не может появиться обнесенный забором жилой комплекс. Соответственно была выбрана гостиничная составляющая", - поясняет "ИФ-Недвижимость" позицию правительства главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

Безусловно, по сравнению с элитным жильем, гостиницы гораздо менее прибыльный проект, отмечают эксперты. По оценке отельеров, окупаемость гостиницы в районе Крымской набережной может составить около 5-7 лет. Однако эксперты предполагают, что апартаменты могут быть проданы как обычные квартиры. "Апарт-отели могут быть скрытой формой жилого комплекса. Таким образом, инвестор нашел компромисс с городом, настаивавшем на общественном значении этой зоны", - считает Марина Усенко, старший партнер компании Jones Lang LaSalle Hotels (Moscow).

Эксперты предполагают, что стоимость 1 кв. метра в "Русском авангарде" может превысить $15-17 тыс. Зарегистрироваться в апартаментах по закону невозможно, но, по словам одного из собеседников агентства, "людей которые их купят, не интересует прописка в Москве".

Согласно идее автора проекта, голландского архитектора Эрика ван Эгераата, пять башен различной этажности названы именами русских художников начала 20 века - Кандинский", "Малевич", "Родченко", "Попова" и "Экстер". Фасады зданий, выполненные из стекла, металла, пластика и камня, воссоздают мотивы картин этих художников.

Помимо "Русского авангарда", Эрик ван Эгераат проектировал по заказу "Капитал Груп" еще и "Город столиц" в "Москва-Сити". Он был одобрен Общественным градсоветом при мэре еще в декабре 2003 года.

Однако расчетная стоимость инженерных решений проекта была признана "Капитал Груп" слишком высокой, вследствие чего необходимо было внести изменения в проект. Архитектор попытался опротестовать любые изменения проекта "Город столиц", но тщетно. Компания с ним рассталась. В результате, "Капитал Груп" достались права собственности на этот проект.

Впоследствии за работу над конструктивной частью проекта "Город столиц" взялась американская NBBJ, специализирующаяся на высотном строительстве. Сейчас проект комплекса представляет собой две административно-жилые башни высотой 73 и 62 этажа, символизирующие Москву и Санкт-Петербург. В башнях расположатся офисы, апартаменты, ритейловые площади, а также жилье. В настоящее время ведутся работы по сооружению комплекса. Сейчас уже завершена подземная часть, ведутся работы по возведению надземной части.

Что касается авторских прав на проект "Русский авангард", то по данным пресс-службы "Капитал Груп", "Эрик ван Эгераат некоторое время назад подал в суд на "Капитал Груп". И этот суд еще не завершен". "Мы отказались от работы с Эриком ван Эгераатом, но не отказались от названия "Русский авангард", - добавили в пресс-службе. Там не подтвердили и не опровергли информацию о наличие в проекте другого звездного западного архитектора.

Интерфакс

К содержанию

Warehouses/Land

Трудности перевозки

Российский рынок складской недвижимости стремительно растет. И проблема хранения товаров с каждым годом становится все менее острой. Однако перевозка грузов остается по-прежнему серьезной головной болью для большинства торговых и логистических компаний.

Молодой рынок

Рынок складской недвижимости в России еще очень молодой. Бурное развитие этого сегмента фактически началось только несколько лет назад. По словам Романа Бурцева, партнера, директора отдела индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank, на сегодняшний день наиболее активно складской сегмент развивается в московском и санкт-петербургском регионах. Кроме того, в этом году большой объем высококачественных складов появится в городах-миллионниках, таких как Самара, Новосибирск, Екатеринбург, Уфа, Казань, Ростов-на-Дону.

То, что рынок складской недвижимости в последние годы набрал серьезные обороты не только в Москве, но и по всей России в целом, заметно невооруженным взглядом, а количество российских и иностранных компаний, инвестирующих в эту сферу, растет не по дням, а по часам. К примеру, британский фонд Raven Russia с российской компанией "Авалон" собираются вложить более $700 млн в строительство 1 млн кв. м складов в 14 крупнейших городах России. Примерно столько же построит английский фонд London & Regional Properties и компания VW Company.

Но дальше всего пошла инвестиционно-промышленная группа "Евразия", которая до 2010 г. планирует открыть по всей России более 4 млн кв. м складов. Объем инвестиций в проекты превысит $3 млрд. Недавно появились также и новые игроки: канадская компания Giffels с проектом логистического парка в Домодедовском районе Московской области, бельгийская Ghelamco с проектом складского комплекса в Дмитровском районе, английский девелопер Parkridge, планирующий строительство ряда объектов индустриальной недвижимости, компания "Белая Дача", компания Capital Partners, которая анонсировала создание крупного логистического парка "Домодедово" общей площадью 700 000 кв. м.



Доходное место

Основная тенденция прошлого года - появление сетевых проектов развития складов. К примеру, три терминала, по данным Knight Frank, вывела на рынок компания MLP, еще три - вышеупомянутая ИПГ "Евразия". Еще одна важная тенденция заключается в том, что логистические компании все чаще начинают арендовать помещения в складских комплексах, а не строят их сами. "2006 год вообще можно считать годом логистических компаний на московском рынке складской недвижимости. Площадь арендованных ими помещений составила 47,5% от общего объема реализованных высококачественных площадей", - говорится в аналитическом обзоре компании Knight Frank. Развитию складского сегмента способствует и экспансия ритейлеров в регионы, а также строительство крупных промышленных объектов по всей стране, которым тоже нужны логистические помещения. Наиболее крупные из них - завод LG в Рузском районе Подмосковья, крупнейший на территории России и СНГ завод по производству упаковки для жидких пищевых продуктов компании Tetra Pak в Лобне.

Интерес к российскому рынку индустриальной недвижимости со стороны иностранных инвесторов легко объясним. Ставки доходности складов в той же Москве одни из самых высоких в Европе. Если, к примеру, по данным компании MLP, в Лондоне доходность - всего 5,5%, в Париже - 6,75%, в Праге, Варшаве и Будапеште - 7,25%, а в Хельсинки - 8,3%, то в Москве - 11,5%. Но, по словам управляющего директора Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, уже к 2008 г. ставки инвестиционной доходности могут снизиться до 9%, а стоимость девелопмента - вырасти с нынешних $700-900 за 1 кв. м до $900-1000 за 1 кв. м. Тем не менее говорить о насыщении рынка складской недвижимости пока не приходится.

По данным консалтинговой компании DTZ, ежегодно только в московском регионе вводится порядка 600 000 кв. м складских помещений (к примеру, офисных площадей было введено порядка 1 млн кв. м). Однако при этом общий дефицит в этом сегменте в Москве и Подмосковье составляет порядка 3,5 млн кв. м, утверждает руководитель отдела складской и производственной недвижимости DTZ Сергей Белошапко. Получается, что при нынешних темпах строительства и существующей конъюнктуре насыщение московского рынка наступит только через семь лет. Посчитать дефицит и определить сроки насыщения рынка в регионах, по словам Белошапко, вообще не представляется возможным.

Факторов, сдерживающих развитие рынка складов, немало. Если говорить о регионах, то, по словам Романа Бурцева, там наблюдается дефицит профессиональных строительных компаний, что приводит к тому, что специалистов приходится привозить из Москвы либо из-за рубежа. Нехватка качественных строительных материалов также ведет к увеличению накладных расходов на строительство складских комплексов. Тормозят развитие рынка политические риски и климатические факторы. То, что можно построить в Мадриде, в России работать просто не будет, напоминает Бурцев.

Фактор железной дороги

Еще один отрицательный фактор - отсутствие развитой логистической инфраструктуры. "Успех любого склада зависит от месторасположения, которое определяется прежде всего наличием и качеством подъездных путей. Это как дороги, которые обеспечивают удобный подъезд фур, так и железнодорожная ветка", - говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

"Большая проблема заключается в том, что в России просто не хватает хороших дорог, подъездных путей, мало контейнерных площадок и таможенных терминалов", - добавляет Роман Бурцев. По его словам, к примеру, товары из Китая везут в Москву, после чего они уже расходятся по всей стране. "Это связано с тем, что в крупных городах, таких как, к примеру, Новосибирск, нет таможенных терминалов, чтобы эти грузы обрабатывать. И первые центры на базе таких терминалов появятся через год", - говорит Бурцев.

Неразвитая железнодорожная инфраструктура также существенно сдерживает развитие рынка. По словам Шакирова, железнодорожная инфраструктура требует значительного обновления, имея при этом широкоразветвленную сеть. Дело в том, что 80% тяжелых и крупногабаритных товаров перевозится именно железнодорожным транспортом.

"При использовании железной дороги удлиняются сроки доставки товара и невозможно прогнозировать эту доставку с необходимой точностью, а ведь задача современной логистической компании - доставить нужный товар в нужное место и в нужное время", - рассказывает Роман Бурцев. "Если водителю фуры всегда можно позвонить и узнать, где он находится и когда именно будет доставлен товар, то при железнодорожных перевозках проследить движение товара достаточно проблематично", - соглашается с этим мнением Максим Шакиров.

Кроме того, при железнодорожных перевозках трудно гарантировать сохранность товаров, дополняет Бурцев. "Еще одна причина использования автоперевозок заключается в том, что большинство современных складских комплексов просто не имеют выхода на железнодорожную ветку", - говорит генеральный директор компании ЗАО "Лоджикон" Сергей Верещагин. В регионах хоть и присутствует складская инфраструктура, добавляет Шакиров, но, к сожалению, она представлена в основном старыми, постсоветскими постройками. "А еще надо учесть, что у РЖД, как у монополиста, далеко не самые привлекательные тарифы, которые в реальности должны быть намного ниже. Все это делает использование автоперевозок более дешевым. Что по крайней мере странно, так как должно быть наоборот", - говорит Верещагин. Железнодорожная доставка становится привлекательной только при перевозке на расстояние более чем 1000 км, добавляет он.

Кроме того, по словам Верещагина, возможности железнодорожных станций по обработке грузов весьма ограниченны. "Станции могут просто не дать необходимую логистической компании квоту на перевозку товара", - поясняет Роман Бурцев. Обычно логистическому оператору требуется 30-60 вагонов в сутки, но отдельные железнодорожные станции могут не обладать такой пропускной способностью. Впрочем, возможно, эта ситуация будет решена через несколько лет. РЖД уже утвердила программу по развитию инфраструктуры.

Строим сами

"Проблема с логистической инфраструктурой сегодня решается в основном только правильным выбором земельного участка", - говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, в практике компании был случай, когда при реализации крупного складского комплекса в Подмосковье, в районе Горьковского шоссе, удалось подвести железнодорожную ветку длиной 2 км. Все это, естественно, согласовывалось с Министерством транспорта. Но эту задачу значительно упрощало то, что земля, по которой прошла железнодорожная ветка, принадлежала инвестору складского комплекса. Впрочем, по словам партнера компании S. A. Ricci/King Sturge Владимира Авдеева, зачастую подведение железнодорожной ветки к складу - неоправданно дорогой процесс. "Это просто может убить экономику девелопмента проекта", - говорит он. Тем более что сама ветка нужна далеко не всем складам. К примеру, те операторы логистических комплексов, которые работают на Европу, на некоторые страны СНГ, Санкт-Петербург, используют в основном автоперевозки. Многие склады, например "Томилино", по словам Авдеева, имея железнодорожную ветку, ее просто не используют. В основном железнодорожные ветки нужны только тем операторам, которые работают на Россию и Азию.



И другие проблемы

Что касается автоперевозок, то, по словам Сергея Верещагина, наиболее сложная ситуация, связанная с нехваткой дорог, наблюдается в московском регионе, так как загруженность основных трасс значительно усложняет доставку грузов к складским терминалам. Трудная ситуация, подчеркивает Роман Бурцев, сложилась также и с портовыми терминалами. "Если говорить о порте Санкт-Петербурга, то ограниченные возможности приводят к тому, что многие стоки приходится хранить в Финляндии, а это значительно дороже", - говорит он. Развитию этого сегмента отчасти мешают чисто административные проблемы, связанные со множественными согласованиями, возникающими из-за разграничения земель между федеральными и региональными властями, и т. п. "Порт Санкт-Петербурга, к примеру, находится в черте города, что делает движение фур через весь город достаточно проблематичным", - напоминает один из участников рынка. Впрочем, сейчас рассматривается возможность вывода порта из черты города, а также его расширение.



Ведомости

К содержанию

Regions

Kempinski хочет на Олимпиаду



Как вчера сообщили представители администрации Краснодарского края, компания Kempinski Hotels планирует построить в регионе пять пятизвездочных отелей. Соглашение еще не подписано, однако полным ходом идет подбор участков, два из которых уже определены. Один из отелей вместе с гольф-полями займет территорию 70 га. Аналитики гостиничного рынка полагают, что пять проектов уровня «де люкс» потребуют инвестиций в 450 млн долл., однако не верят, что Kempinski Hotels вложит в краснодарские объекты собственные средства.
По словам руководителя департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Юрия Пожидаева, в крае к 2012 году должны появиться 10—12 гостиниц категории «5 звезд». Он рассказал, что в Каннах было подписано соглашение о намерениях с компанией Hermitage Hospitality (США), краем также интересуются Marriott, Hilton и Sheraton. Одним из самых активных игроков в крае станет компания Kempinski Hotels. «Сейчас на рассмотрении пять проектов от Kempinski Hotels, мы находимся в состоянии переговоров», — отметил г-н Пожидаев. Он добавил, что, скорее всего, три объекта расположатся в Сочи и по одному в районах Архипо-Осиповки и Геленджика. Предполагается, что это будут гостиницы на 220 номеров.
Полномочный представитель администрации Краснодарского края в Москве по экономической и инвестиционной политике Николай Скок рассказал, что поиск подходящих для Kempinski Hotels участков — процесс непростой. У компании серьезные требования по местоположению и размерам: под отель требуется порядка 2 га земли, а для отеля с гольф-полями — 70 га. Участки, уже выбранные Kempinski Hotels, представители краснодарских властей не назвали. По их словам, сеть будет инвестировать в проекты собственные средства или сама найдет инвесторов. В московском филиале гостиничной сети Kempinski Hotels не смогли прокомментировать краснодарские планы компании, отметив, что сам край их очень интересует, но соглашений с властями пока подписано не было.
По подсчетам аналитиков, инвестиции в один отель уровня Kempinski обойдутся в сумму порядка 80 млн долл., а в отель с гольф-полями — около 130 млн долл. Таким образом, общее количество инвестиций в пять проектов составит приблизительно 450 млн долл. Однако, по мнению участников рынка, Kem­pinski Hotels вряд ли будет вкладывать в Краснодарский край собственные средства. «Скорее всего, речь идет об участии в проекте стороннего инвестора, который выступит девелопером, это может быть местный либо иностранный игрок, а Kempinski Hotels выступит лишь оператором», — полагает руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&Young Ольга Архангельская.
Заместитель руководителя департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова вспоминает, что Kempinski Hotels пришлось отказаться от проекта в Одессе, так как девелопер предоставил недостаточно качественное здание. По ее мнению, для инвестирования в проекты компания может привлечь, например, ЕБРР, фонд «11 invest» или фонд London&­Regional Properties, уже инвестировавшие в гостиничные проекты в России. Вице-президент федерации рестораторов и хотельеров Вадим Прасов считает, что для международных гостиничных операторов инвестиции в Краснодарский край весьма рискованны: «Сочи — переоцененный курорт с ярко выраженной сезонностью». Однако Марина Смирнова отмечает, что «интерес к курорту велик, и если Kempinski Hotels придет в Краснодарский край, это подстегнет и других игроков гостиничного рынка».
РБК daily

К содержанию

Пермь. Девелоперы наконец сказали «А»

В городе введен в эксплуатацию первый офисный центр класса А. На 2007-2008 гг. девелоперы заявили еще несколько аналогичных проектов.

По оценке экспертов корпорации "Перспектива" , в 2006 г. было построено и сдано в эксплуатацию 25 000 кв. м офисных площадей, в 2007 г. планируется к сдаче еще 30 000 кв. м.

В течение 2006 г. были введены в эксплуатацию торгово-офисные центры "Привилегия" (ул. Ленина, 26), "Лайнер" (б-р Гагарина, 46) и "Алые паруса" (ул. Куйбышева, 67). Значимым событием на рынке офисной недвижимости Перми стало завершение в декабре 2006 г. строительства первого в Перми бизнес-центра класса А "Славяновский Plaza". В январе 2007 г. он был сдан в эксплуатацию, тогда же купленные ранее инвесторами площади центра стали появляться на вторичном рынке - по цене 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м. Эксперты оценивают перепродажу помещений "Славяновского" как еще одно подтверждение новой тенденции пермского рынка - увеличения доли инвестиционных сделок с офисной недвижимостью. По оценкам "Перспективы" , их число в 2006 г. достигло 40 %, увеличившись по сравнению с 2005 г. практически вдвое.

В 2007-2008 гг. в Перми планируется реализация ряда амбициозных проектов. БЦ "Парус" площадью 5500 кв. м, возводимый по адресу: ул. Островского, 59/1 - анонсировался девелопером как офис класса А Однако по мере строительства классность может быть изменена: в здании невозможно сделать вместительную парковку.

Новые бизнес-центры должны быть построены и на месте помещений кондитерской фабрики в центре Перми. В 2007-2008 гг. производство переедет, на освободившихся площадках будут возведены офисный центр площадью 15 000 кв. м (на ул. Коммунистической) и БЦ класса А (на пересечении ул. Ленина и Комсомольского проспекта). О желании инвестировать в проект заявляла компания MVM.

В ближайшее время произойдет реконструкция и расширение здания ПКТБ "Химмаш". Это бывшее предприятие химической отрасли, имевшее большое помещение в центре города, приобрела в свое время ФГ "Ермак". Инвестор фактически прекратил профильную деятельность предприятия, сосредоточившись на сдаче помещений в аренду. Генеральный директор компании Константин Подвальный заявил, что в реконструкцию здания "Ермак" намерен вложить $10 млн. В результате площадь офисного здания должна увеличиться с 8000 до 20 000 кв. м. После масштабной реконструкции классность объекта также увеличится - из здания класса С оно превратится в офисный центр класса В.

В 2007 г. в Перми должны быть построены еще три здания класса А Одно из них - БЦ Mar-

shal House на Комсомольском проспекте, 1. Девелопером выступил "Лэнд-девелопмент" , созданный основателями компании "Вилс" (занимается торговлей шинами, владеет автосервисами и автомойками в Перми) для реализации проектов в сфере недвижимости.

Еще один высококлассный объект возводится компанией "Камтрансстрой" в центре города, на ул. Ленина. В настоящее время заканчивается отделка бизнес-центра (общая площадь 4500 кв. м) на ул. 25 Октября, 101. Его сдача была намечена еще на май 2006 г. , но сроки строительства были задержаны. Заказчиком объекта является "Консалтинг-сервис".

Средняя цена предложения на пермском рынке офисов в феврале 2007 г. составила 45 100 руб. за 1 кв. м, увеличившись по сравнению с январем на 2 %. По оценкам пермских риэлторов, за минувший год цены продаж офисной недвижимости выросли в среднем на 20 %. Дороже всего ценятся площади, расположенные в бизнес-центрах класса В: на конец декабря 2006 г. их продавали по 49 000 руб. за 1 кв. м.

Структура предложения остается неизменной с 2006 г. : в первые месяцы 2007 г. наибольшее число объектов для продажи и аренды было представлено в центральном Ленинском (30 %), а также в Свердловском (25 %) районах города. Месячные ставки аренды 1 кв. м в среднем составляют 717 руб. в офисах класса В, а в офисных помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов, 1 кв. м предлагается арендаторам по 713 руб.

Ведомости

К содержанию

Самара. Отложенный ввод

Ни один обещанный к вводу в декабре прошлого года бизнес-центр не сдан до сих пор. Однако рынок дефицита не ощущает - в течение 2005-2006 гг. в эксплуатацию было введено от 150 000 до 200 000 кв. м офисных площадей. Риэлторы отмечают, что покупатели и арендаторы стали более разборчивыми, их требования к качеству кабинетов начинают повышаться.

В 2007 г. , как ожидается, будут сданы бизнес-центр от "БЭЛ-Девелопмент" (15 000 кв. м), БЦ "Активный капитал" (5500 кв. м), следующие очереди "Витязя" (почти 60 000 кв. м) и "Делового мира" (19 000 кв. м), комплексы "Лазурный" (17 000 кв. м), "Биг-Бен" (13 000 кв. м) и "Вертикаль" (8500 кв. м).

По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании "Спектр недвижимости" , с января 2007 г. цены на офисы росли примерно на 2 % в месяц, стоимость аренды практически не изменилась. По словам Винтаева, в центральных районах 1 кв. м офисных площадей стоит в среднем от $2000, в отдаленных - около $1800, самый дешевый - по $1000-1200 за 1 кв. м - офис можно приобрести в рабочих районах: Безымянке, Кировском, Промышленном. Цены на офисы существенно разнятся в зависимости от характеристик объектов. В современных бизнес-центрах, говорит Винтаев, 1 кв. м стоит $2500-2600.

По данным "Спектра недвижимости" , арендные ставки в центральных районах составляют 600-700 руб. за 1 кв. м в месяц, в удаленных - 450-500 руб. , в новых офисных комплексах цены арендных ставок за 1 кв. м в месяц могут достигать 900 руб. Риэлторы единодушны в том, что рынок уже миновал стадию дефицита, наблюдавшегося ранее. "Спрос еще не исчерпан, но с учетом новых выходящих на рынок объектов предложений достаточно" , - считает Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ПК "Дом". Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании "Информатика" , не сомневается в том, что бизнес-центры, которые должны были быть сданы в конце прошлого года, будут готовы принять арендаторов в 2007 г. Сроки их сдачи притормозили частично проблемы с финансированием, частично - перемены в самарской администрации. "Департамент строительства возглавили новые люди, поэтому подписание документов, от которых зависела сдача объектов, было приостановлено" , - отмечает он.

Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании "Спектр недвижимости" , говорит, что в Самаре настает время качественных бизнес-центров. Она объясняет это активной экспансией в регион компаний федерального уровня, а также бурным развитием местного бизнеса. Сорокина наблюдает новую тенденцию - у арендаторов повышаются требования к качеству офисов. "Ценятся офисы под индивидуальные запросы" , - добавляет Рязанов.

К концу I квартала 2007 г. "БЭЛ Девелопмент" должен достроить БЦ класса А Он расположен на ул. Молодогвардейской, рядом со зданием областного правительства. Общая площадь комплекса составит около 15 000 кв. м. В здании будет размещен двухуровневый подземный паркинг. Винтаев считает, что по мере сдачи в эксплуатацию новых качественных БЦ владельцам офисов более низких классов придется повышать уровень помещений, чтобы не потерять арендаторов. По словам Сорокиной, наиболее востребованы на рынке офисы метражом от 80 до 200 кв. м. "За январь - февраль в нашей компании была только одна заявка от банка на офис площадью около 1000 кв. м" , - рассказывает она.

Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра "Мабис" (девелопер торгово-офисного комплекса "Витязь"), добавил, что из-за активного развития малого бизнеса сейчас в дефиците офисы небольших площадей - по 20-30 кв. м. "Такие помещения очень редко предлагают в бизнес-центрах; например, в нашем центре "Витязь" минимальная сдаваемая площадь -40 кв. м" , - поясняет он. Ерофеев говорит, что в ближайшее время число подобных предложений по аренде может еще больше уменьшиться, а ставки на них возрастут. Это связано с тем, что Дом сельского хозяйства (площадь объекта составляет около 19 000 кв. м), в котором снимали офисы множество небольших компаний, закрывается на реконструкцию.

В 2007 г. самарские риэлторы не прогнозируют резкого роста цен на офисную недвижимость. "За 2007 г. цены продаж могут подняться максимум на 15-20 %, а рост арендных ставок не превысит 10-12 %" , - предполагает Винтаев. Рязанов отметил, что дорожать будут лишь качественные объекты в центре города.



Ведомости

К содержанию

Ростов-на-Дону. Кабинеты для малого бизнеса

Арендаторам Ростова чаще всего нужны небольшие и дешевые помещения. Офисный рынок пополняется медленно - большинство заявленных объектов еще не достроено. Ставки аренды растут незначительно.

По данным компании Cushmaп & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивается на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет. В 2007-2008 гг. ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м офисных площадей разного класса.

В конце 2006 г. строительная компания "Плеяда" сдала в эксплуатацию бизнес-центр "Купеческий двор" (класс В) на ул. Серафимовича. Его площадь составила 32 000 кв. м, а стоимость - $18 млн. Инвестор проекта - Московский индустриальный банк, ростовский филиал которого занял первые два этажа здания. Цена продаж 1 кв. м в "Купеческом дворе" , по словам специалиста по коммерческой недвижимости АН "Квартал" Дмитрия Саркисьяна, начинается от 45 000 руб. , парковочное место в подземной автостоянке стоит 750 000 руб.

Сдан в эксплуатацию бизнес-центр "Кристалл" (класс В) на Кировском проспекте. Его площадь составила 6400 кв. м, строительство вела СК "Элвест". Часть здания приобрели Торгово-промышленная палата Ростовской области и "Ростовоблгаз".

К лету 2007 г. ожидается завершение строительства еще двух бизнес-центров класса В: "Белый слон" на ул. Текучева (общая площадь 6000 кв. м, застройщик - строительный концерн "Единство") и "Ростовский" на ул. Греческого города

Волос (общая площадь - 17 000 кв. м, застройщик - ГК "Мир Комвект"). По данным официального сайта "Ростстройинвеста" (входит в группу "Мир Комвект"), в "Ростовском" офисы площадью менее 200 кв. м на 13-м этаже продаются по 55 000 руб. за 1 кв. м, свыше 200 кв. м (на 7-15-м этажах) - по 50 000 руб. за 1 кв. м.

В "Белом слоне" , по данным Саркисьяна, стоимость 1 кв. м выросла на 15 % по сравнению с летом 2006 г. и составляет сейчас около 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м.

Срок сдачи бизнес-центра Clover house (класс В+, торговая зона занимает 25 970 кв. м, офисы - 16 200 кв. м) на ул. Текучева перенесен: с декабря прошлого на лето нынешнего года. Инвестор проекта - "РГС Недвижимость", застройщик - ГК "Мир Комвек". Clover house - первая часть многофункционального комплекса Clover Plaza общей площадью НО 000 кв. м, который включает коммерческую и жилую части, рассказывает замгендиректора "РГС Недвижимости" Екатерина Крупина.

Ставки аренды в давно работающих ростовских офисах практически не меняются уже полтора года, отмечают риэлторы. Офисы класса С, расположенные в центре города и близлежащих к нему районах, в среднем сдаются по 600-650 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит специалист по деловой аренде АН "Риэлти-центр" Алексей Руденко. В 400-450 руб. в месяц обходится аренда 1 кв. м офиса в спальных районах. Арендные ставки в новых бизнес-центрах классов В и В+ составляют 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Наиболее востребованы маленькие офисы площадью до 25 кв. м по цене до 650 руб. за 1 кв. м - такие помещения ищет половина потенциальных арендаторов, отмечает Хмель. Небольшие кабинеты по низкой цене чаще всего предлагались в старых административных зданиях или бывших

НИИ, но все они заполнены практически полностью, говорит Саркисьян. Высокий спрос на маленькие дешевые офисы Руденко объяснил предполагаемым ужесточением законодательства: ожидалось, что будут приняты поправки, согласно которым фактическое местонахождение юрлица должно соответствовать его юридическому адресу. Правда, пока наказывать за несоблюдение адресов не будут - 9 марта депутаты Госдумы отклонили соответствующие поправки в Гражданский кодекс.

Тем не менее, компании, чей бизнес изначально был связан с регистрацией юрлиц, начали предлагать своим клиентам арендовать у них мини-офисы. По словам директора "Вашего консультанта" Владимира Вакало, такие фирмы покупают помещения, оборудуют в них рабочие места из расчета 5 кв. м на одного человека. Звонки арендаторам принимаются через секретаря компании-арендодателя. Аренда такого мини-офиса составляет "3000-5000 руб. в месяц в зависимости от опций, которые клиент желает получать" , рассказывает Вакало. "Деятельность примерно половины предпринимателей связана с разъездами, поэтому фактически они платят за адрес и работу секретаря, такой набор услуг обходится в 3000 руб. в месяц", - объясняет он. Даже без планировавшихся изменений в законодательстве такая услуга будет востребована, уверен Вакало.

Изменений на рынке офисных площадей в Ростове стоит ожидать к концу этого года, считает Хмель, к этому времени рынок пополнится новыми офисными зданиями и собственникам комплексов класса В и В+ придется конкурировать между собой. В зданиях классом пониже конкуренции не будет. "Там всегда все востребовано, для начинающего бизнеса это актуально, а новых проектов никто не заявляет" , - заключает Хмель.

Ведомости

К содержанию

Екатеринбург. От количества к качеству

В январе-феврале 2007 г. цены на рынке офисной недвижимости поднялись на 6 %. Аналитики говорят о снижении темпов их роста по сравнению с прошлым годом и называют это признаком стабилизации данного сегмента. В ближайшие годы, как ожидается, Екатеринбург ждет бум предложения качественных площадей.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. объем качественных офисов составил 95 000 кв. м, класс С насчитывал почти 2, 9 млн кв. м. В 2007 г. ожидается пополнение офисов класса А и В до 184 000 кв. м, класса С - до 2, 95 млн кв. м. По прогнозам администрации, с 2008 по 2010 г. будет построено еще не менее 350 000 кв. м офисов класса А и В и около 200 000 кв. м офисов класса С.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые два месяца 2007 г. рост цен на вторичном рынке офисной недвижимости Екатеринбурга составил около 6 %. Если в конце 2006 г. 1 кв. м офисных помещений в городе в среднем стоил 70 741 руб. , то в конце февраля 2006 г. он подорожал до 75 300 руб. Офисы в центре города за этот период прибавили в цене 7 % (с 86 807 до 93 438 руб. за 1 кв. м). "По сравнению с Ш-ГУ кварталами прошлого года рост цен замедлился примерно в два раза" , - отмечает аналитик УПН Гурам Тухашвили.

Он объясняет это изменением структуры спроса на рынке: из-за того что в 2006 г. цена на офисы резко выросла (на 60 %), их стали арендовать, а не покупать. С тенденцией, озвученной Тухашвили, соглашается управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. Однако предпочитает объяснять перераспределение спроса "растущей цивилизованностью рынка".

"Ставки аренды росли не так быстро, как цены продаж" , - подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании "РЭД" Алексей Одегов. По его данным, за 2006 г. они повысились более чем на 20 %. Такая же динамика сохранится и в текущем году. "Ставки аренды будут расти в пределах 20-30 %" , - полагает Одегов. Заместитель генерального директора компании "Корин" Сергей Логвиненко, напротив, прогнозирует, что темпы роста арендных ставок снизятся, отмечая, что "качественные офисные площади и так уже достаточно дороги для арендаторов". По его мнению, ставки аренды в Екатеринбурге сопоставимы с московскими и нередко превышают аналогичные параметры в некоторых европейских городах.

Логвиненко считает, что после выхода на рынок новых объектов офисной недвижимости произойдет существенная корректировка стоимости офисной аренды. "За 2006 г. , по данным УПН, ставки аренды выросли всего на 4 % - это подтверждает движение рынка в сторону стабилизации цен" , - говорит он. Такое расхождение в данных - 20 %, по данным управляющих компаний, и 4 %, по подсчетам аналитиков Уральской палаты недвижимости, -генеральный директор ГК "Оборонснабсбыт" Игорь Суханов объясняет отсутствием единого стандарта определения арендной ставки. "Кто-то называет ставку, включающую коммунальные расходы, кто-то не включает эти расходы, но учитывает стоимость телекоммуникационных и охранных услуг. Некоторые девелоперы пытаются следовать общемировым тенденциям и перейти на ставку nipple net ($/кв. м/ год), другие называют ставки в рублях за 1 кв. м в сутки или месяц, третьи помесячно рассчитывают стоимость аренды всего помещения. "Это говорит о том, что рынок находится в стадии становления, нет единых стандартов, единого понимания, как формировать ставки" , - резюмирует Суханов. "Сейчас средняя арендная ставка в современных бизнес-центрах (классов А и В) колеблется в пределах $450-600 за 1 кв. м в год. В офисах класса С вне центра города она равна $250-350 за 1 кв. м в год" , - приводит цифры эксперт. По его прогнозам, в 2007 г. ежегодный прирост стоимости аренды составит 5-10 %.

Стабилизацию ставок и снижение темпов роста цен во всех сегментах рынка офисной недвижимости обеспечит и ожидаемый прирост предложения, надеется Тухашвили. По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в городе было построено 15 деловых центров, общая площадь которых составила 78 000 кв. м. В 2007 г. планируется сдача еще ряда офисных помещений общей площадью 159 000 кв. м, из них половина заявлена как класс А и В. Одегов называет это началом грядущего бума качественных бизнес-центров. В общей сложности, по данным администрации города, в той или иной стадии реализации сейчас находятся различные проекты офисной недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м.

В этом году, по мнению Одегова, спрос на качественные офисы будет удовлетворен лишь частично. Но тенденция перехода арендаторов в современные офисные центры продолжится, как и приход в Екатеринбург новых федеральных игроков, которые арендуют офисы большой площади в зданиях высоких классов. "В ближайшие два-три года эксперты предрекают качественное изменение рынка офисов. Изменится сама структура спроса и предложения: арендодатели будут вынуждены повышать уровень существующих бизнес-центров, а девелоперы озаботятся созданием качественно новых проектов" , - говорит Суханов.

Пока что к таким проектам можно отнести еще не построенный многофункциональный центр "Екатеринбург-Сити". Предполагается, что он будет включать четыре высотные башни офисных помещений, бизнес-парк, торговую галерею и две гостиницы "3 и 5 звезд". По данным пресс-службы девелопера проекта -Уральской горно-металлургической компании (УГМК), к строительству первой башни проекта "Исеть" (38 этажей) планируется приступить в мае этого года. Первая очередь строительства, состоящая из двух башен (38 и 60 этажей), а также торговой галереи, предположительно будет завершена в 2010 г.

УГМК заявила о реализации нового проекта - многоэтажного офисно-административного комплекса "Стражи Урала". Ожидается, что комплекс также будет включать две башни - "Северную" и "Южную". "Северная башня" площадью 57 000 кв. м и высотой 165 м (200 м вместе с мачтой) будет состоять из 39 этажей, где расположатся офисные помещения, а наверху разместится ресторан. "Южная башня" площадью 43 000 кв. м и высотой 150 м станет 35-этажной. Одну треть ее помещений займут офисы, оставшиеся площади будут отданы под квартиры.



Ведомости

К содержанию


База данных защищена авторским правом ©bezogr.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница